买卖合同纠纷胜诉：买方签订购房合同后反悔不买房 为当事人违约金从37万降到8万

律师观点分析

案情简介：买受人张某某想购置学区房，通过中介介绍，看中了出卖人孙某某的房屋，便询问中介该房屋哪一年建成，中介回复大概是93、94年，具体要以房产证为准。后张某某便在中介的带领下去看房，张某某在看房时发现案涉房屋墙壁具有较大裂缝，针对裂缝，中介回复裂缝在业主孙某某入住之前就有，当时业主找了建材局检测说没有大问题，且张某某根据房产证与调查发现房屋实际建于83至86年。后张某某针对裂缝问题通过中介多次与孙某某磋商降低房屋价格，最终张某某与孙某某的妻子何某某某于2021年8月15日签订《存量房买卖合同》，将原本挂价215万元的房屋降低到188万，并约定了各方权利义务及相应的违约责任，张某某于当日支付了8万定金给何某某某。签约后，张某某后悔购买案涉房屋，便于2021年11月委托律师起诉出卖人孙某某与何某某某。该律师选择从第三人欺诈入手，诉请撤销案涉合同，返还定金，诉讼中，张某某于2022年3月凭借法院传票将网签的案涉房屋买卖合同解除备案。后出卖人见张某某不愿履行合同，便于2022年4月另案起诉了张某某违约，要求解除合同并按约支付违约金37.6万元，该诉庭审一次后，张某某提起的撤销之诉在2022年11月一审败诉，见此不利情形，张某某更换代理人为我所律师，我方选择提起上诉启动撤销之诉的二审，与此同时解除之诉中止，直到撤销之诉结案后继续。最终在律师的努力下在解除之诉中如愿将合同解除，并把张某某的违约责任降到8万元，为张某某减少了29.6万元的损失。

律师工作：本所律师在接案前与张某某的沟通中发现，本案现在可谓是一个烫手山芋：由于委托人签约后后悔购买房屋，违约在先，前代理人却选择第三人欺诈为由起诉，且欺诈证据的不足，导致一审败诉，而对方另案提起的解除合同之诉已经经过一次开庭，且前代理人在庭审中以欺诈为重点反驳，但欺诈不能成立。面对撤销之诉一审败诉，解除之诉迫在眉睫又代理思路有误缺少有利证据的困境之下，本所律师选择接受委托，随及提起撤销之诉二审以增加与对方的谈判机会及为解除之诉争取更多代理准备时间，同时转变解除之诉的代理思路：既然以欺诈为由撤销合同不可取，那所能做的就是解除合同并减少委托人损失，思考到是因为房屋裂缝原因，才引起一系列诉讼，那就应该回归到问题核心，房屋裂缝虽然委托人在签约前已经明知，但裂缝的确属于房屋质量问题，影响一定的居住体验，之后在案件代理中便紧紧抓住房屋质量问题。撤销之诉二审完结后解除之诉继续审理，在解除合同诉讼中，我方试图与对方和解，但出卖方仍坚持按约索要37.6万元违约金，并增加提出由于张某某的违约才导致他后续降价20万出卖案涉房屋给案外人，损失极大。对此我方主张合同不能履行并非仅源自于出卖人张某某违约，而是房屋质量不合格导致，且出卖人所主张的违约金37.6万元过高，其降价再出卖案涉房屋是其自身急于出卖所致，不能归责于我方，且我方已于2022年3月解除合同的网签备案，也并没有耽误其出卖房屋。最终法院接受了我方律师的意见，仅判令买受人张某某在定金8万元范围内承担违约责任，律师为委托人人减少了29.6万元损失。

案件价值：律师难免会面对烫手山芋，对此律师要思考问题出在哪里，找到核心问题所在，并相应给出解决思路。虽然结局可能不能如委托人最初预想的那样好，不能完全扭转不利局面，但是至少能为委托人避免最坏结果。本案的价值在于，律师通过提起撤销之诉二审增加了谈判机会并且争取了解除之诉的代理准备时间，最终在正确的思路与充分的准备下，顺利解除合同并最大程度减少委托人的损失。