赵某某、蒋某某房屋买卖合同纠纷二审案（二）

律师观点分析

案情简述：

一审法院认为，五被告经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利，应承担对其不利的法律后果。齐某某与蒋某某2之间于2005年7月22日签订的《房屋买卖协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，协议内容未违反法律、行政法规强制性规定，未损害国家、集体和他人的合法权益，应属合法有效。双方应按协议约定享受权利，履行义务。蒋某某2向原告齐某某发出的解除合同通知已被法院生效判决确认不发生法律效力。且蒋某某2在未与齐某某解除合同期间，先私自将争议的楼房抵押贷款，后又将涉案楼房私自卖予本案第三人刘某，其上述行为均属违约。蒋某某2与第三人刘某关于涉案楼房的购房合同及国有土地使用权转让合同已被法院生效判决确认无效，第三人刘某基于无效行为取得的涉案楼房的所有权证及附属的土地证亦属无效。从齐某某履行付款义务的情况看，齐某某于协议签订当日给付蒋某某220万元购房款、2005年12月20日又给付蒋某某2购房款10万元。另外，原告主张以蒋某某名义向三河市xx庄信用社贷款3万元交给蒋某某2，并提供了还息凭证。蒋某某2虽否认此笔贷款是购房款，但未能举证证明蒋某某还与原告有其它业务关系，故应认定该3万元贷款是齐某某给付蒋某某2的购房款。在蒋某某2要求原告全额支付剩余购房款后，原告筹备了相关款项，蒋某某2虽未收取，也说明原告有履行合同的诚意和能力。双方具备继续履行合同的条件。按合同第四条约定原告应于2005年12月31日前付款20万元，但原告尚有7万元未付，对此，原告未能举证证明有符合合同约定的“特殊原因”，应认定属于原告违约，原告应对此承担违约责任。合同约定“乙方需支付所差数额倍额的违约金”，原告应给付蒋某某2双倍违约金，即14万元为宜。蒋某某2自行偿还了以蒋某某4、蒋某某名义所贷的两笔贷款43万元，此两笔贷款属齐某某与蒋某某2商定的原告给付被告的购房款，原告应负责将该部分的房款给付蒋某某2，故原告合计拖欠蒋某某2购房款50万元，并应给付蒋某某2违约金14万元。蒋某某2偿还该两笔贷款的利息部分，原告应凭被告方提供的还息凭证给付被告方相应的利息。因蒋某某2已去世，齐某某应向蒋某某2的法定继承人即被告赵某某、蒋某某、蒋某某4、蒋某某5、蒋某某3履行付款义务。被告赵某某、蒋某某、蒋某某4、蒋某某5、蒋某某3及第三人刘某应协助原告将涉案楼房的所有权证和土地证过户至原告名下。因五被告（反诉原告）未到庭，故反诉原告与反诉被告一案应按撤诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十二条、第六十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵某某、蒋某某、蒋某某4、蒋某某5、蒋某某3、第三人刘某协助原告齐某某办理涉案楼房的房产证及土地使用证过户手续；二、原告齐某某给付被告赵某某、蒋某某、蒋某某4、蒋某某5、蒋某某3剩余购房款50万元及违约金14万元；三、原告齐某某赔偿被告赵某某、蒋某某、蒋某某4、蒋某某5、蒋某某3利息损失（依据被告方提供的还息凭证，包括以蒋某某4名义于2005年9月2日向三河市xx信用社借款40万元、以蒋某某名义自三河市xx庄信用社借款3万元）。一审本诉案件受理费500元、反诉案件受理费5800元，由被告赵某某、蒋某某、蒋某某4、蒋某某5、蒋某某3负担。

本案二审期间，上诉人赵某某、蒋某某、蒋某某4、蒋某某5、蒋某某3提交如下新证据：1、蒋某某2的遗嘱，证明蒋某某2将位于三河市区农机大世界东侧，土土地证号三国用（2000）字第**房产证号三河市房房权证泃字第**一处商住楼属于其的份额全部归妻子赵某某所有；2、放弃继承权声明书一份，证明蒋某某2的四个子女已经放弃对蒋某某2个人财产的继承权。刘某发表质证意见：认可上述两份证据的真实性及证明目的。齐某某发表质证意见：对上述两份证据的真实性及证明目的均不予认可，一审法院将赵某某一方五人追加为当事人是基于法律规定，放弃继承权声明书仅在赵某某一方五人中产生法律约束力。法院认为，蒋某某2于案件审理过程中去世，一审法院追加其法定继承人（赵某某、蒋某某、蒋某某4、蒋某某5、蒋某某3）参加诉讼，符合法律规定。赵某某一方五人经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利，应承担相应的法律后果,且上述两份证据不属于新证据。

法院二审期间，上诉人刘某提交如下新证据：张某某、张某某1、张某某2、张某某3、张某某4出具的书面证明各一份及蒋某某4出具的收条一份，证明其付给蒋某某2现金，这些现金是房款。赵某某、蒋某某、蒋某某4、蒋某某5、蒋某某3发表质证意见：认可刘某的证明目的。齐某某发表质证意见：证人应出庭接受各方当事人的质询，证人出具的书面证明没有证据效力；怀疑证人签字不是本人所签；五份书面证明均没有日期，形式上不符合证人证言的要求；五份书面证明的内容均不能体现与刘某有关；书面证明及收条的内容不仅与房管局备案交易的32万元不符，也与2009年案件诉讼时蒋某某2一方陈述的40万元不符。法院认为，五份书面证明的内容，均不能充分显示与本案的关联性，法院无法认定；收条中所显示的金额与本案查明的相应金额并不对应，法院亦无法认定。

法院二审期间，被上诉人没有提交新证据。

二审审理查明的事实与一审法院认定一致。

法院认为，上诉人赵某某、蒋某某、蒋某某4、蒋某某5、蒋某某3、刘某均未能提交相应证据支持其上诉主张，故其上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。