代理原告装饰装修合同纠纷，胜诉

律师观点分析

　　原告：蒋xx

　　委托诉讼代理人：李锦洲

　　被告：张x金

　　委托诉讼代理人：张x龙（系张x金之子）

　　原告蒋xx与被告张x金装饰装修合同纠纷一案，本院于2022年8月30日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2022年9月8日公开开庭进行了审理。原告蒋xx及其委托诉讼代理人李锦洲、被告张x金的委托诉讼代理人张x龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　蒋xx向本院提出诉讼请求：1.判令被告张x金支付原告逾期违约金20,000元（按已支付工程款20,000元为基数，逾期一日承担百分之一的违约金，自2022年1月25日算至2022年6月21日共147天，扣完为止）；2.判令被告赔偿原告租金损失26,790元（按月租金5,700元计算，自2022年2月1日算至2022年6月21日共4.7个月）；3.判令被告立即搬离涉案房屋并赔偿原告房屋占用费7,000元（按每月7,000元计算，自2022年6月21日算至被告实际搬离之日，暂按一个月计算）。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，本院已口头裁定予以准许；关于第3条诉讼请求，原告确认现只主张一个月。

　　事实和理由：2021年12月11日，原告蒋xx与出租人顾进明签署《上海房屋租赁合同》，约定原告承租上海市XXX村XX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），月租金5,700元，原告可对房屋简装，原告已按约支付租赁保证金和租金，现租金已支付至2022年10月1日。原告租赁房屋用于转租。因房屋是毛坯，原告委托被告张x金对房屋进行简装。被告于2021年12月底进场，原、被告于2022年1月5日签署《装修合同书》，该合同书是被告提供的版本，约定竣工日期为2022年1月25日，施工内容包括地砖、墙砖、厕所门、刷漆、拆除、搬垃圾、吊顶、橱柜、砌墙、美缝、电线槽、水管，以及原告提供材料，被告免费管理安装的窗帘、洗手盆、马桶、淋浴、门、油烟机、衣柜，合同价款3万元，逾期违约金为每日1%，被告工地代表张x龙。合同中还约定了付款方式。原告分别于2022年1月4日、2022年1月18日分别支付10,000元工程款，原告提前超额完成了支付款项的合同义务，及时购置了约定的材料、设备。但被告于2022年1月22日明确表示无法按期完工，之后又违约恶意要求加价。经过原告多次反复的催告，现在现场仍是一片狼藉、一塌糊涂，墙体、地面、吊顶、马桶、油烟机等等项目均未完工，被告完全违反了装修合同约定的义务。被告履行合同义务的期限早已届满，经原告多次催告至今仍未履行，且根据交涉情况，被告已不可能履行义务，合同目的完全无法实现。原告为了止损，已要求被告撤场，且于2022年6月18日报警寻求解决，但被告仍拒不退出。原告2022年6月21日再次通知被告，要求被告立即撤场并按合同约定支付违约金及违约造成的全部损失，如果被告继续占用，应按每月7,000元标准承担占用费。但截止目前，被告仍占用房屋，使得原告无法委托他人装修房屋、无法将房屋对外出租，发生了巨大的损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，愿判如所请。

　　张x金辩称，不同意原告全部诉请。被告占用系争房屋目的是为了讨回装修工钱。张x龙作为被告方工地代表曾和原告弟弟签订了补充协议，补充协议的施工日期自2022年3月4日至2022年3月24日。之后张x龙将合同约定施工内容都施工完毕，并打电话通知原告弟弟前来验收，但次日原告弟弟就因为疫情原因被封控无法到系争房屋验收。原告曾于2022年6月9日和张x龙说，愿意将系争房屋转租给张x龙，由张x龙向房东缴纳租金并将装修款返还给原告。原告曾交给张x龙系争房屋钥匙，故原告与张x龙均可出入系争房屋。张x龙及其工人住在系争房屋时遭到原告断电，且原告于2022年6月18日、2022年7月23日还因为此事报警。

　　本院认定事实如下：

　　2021年12月11日，原告与出租人顾进明签署《上海房屋租赁合同》，约定原告承租系争房屋，月租金5,700元，原告可对房屋简装，原告已按约支付租赁保证金和租金，现租金已支付至2022年10月1日。

　　2022年1月5日，原告蒋xx（委托方、甲方）与被告张x金（承接方、乙方）签订《装修协议书》，就系争房屋装修事宜作出如下约定：居室规格为三室两厅双卫一厨双阳台，施工内容详见本合同附件（一）《装修工程人工计价清单》，工程竣工日期为2022年1月25日；工程工期：如果因乙方原因而延迟完工，每日按工费的1%作为违约金罚款支付给甲方，直至工费扣完为止；如果因甲方原因而延迟完工，每延迟一日，以装潢工程价款中人工费的1%作为误工费支付给乙方100元；施工中如果因甲方原因要求重新返工的，或因甲方更改施工内容而延误工期的，均需签证，甲方须承担全部施工费用，如因乙方的原因造成返工，由乙方承担责任，工期不变；工程验收：1.工程质量验收，除隐蔽工程需分段验收外，待工程全部结束后，乙方组织甲方进行竣工验收，双方办理工程结算和移交手续；2.乙方通知甲方进行工序验收及竣工验收后，甲方应在三天内前来验收，逾期视为甲方自动放弃权利并视为验收合格，如有问题，甲方自负责任，甲方自行搬进入住，视为验收合格；甲方如不能在乙方指定时限内前来验收，应及时通知乙方，另定日期，但甲方应承认工序或工程的竣工日期，并承担乙方的看管费和相关费用；其他事项：乙方工地代表张x龙，负责合同履行，并按合同要求组织施工，保质保量地按期完成施工任务。在装潢施工范围内承担保修责任，保修期自工程竣工甲方验收入合格之日算起，为12个月（工程质量造成的损失由乙方维修，其他人为与乙方无关）；违约责任：合同生效后，在合同履行期间，擅自解除合同方，应按合同总金额5%作为违约金付给对方，因擅自解除合同，使对方造成的实际损失超过违约金的，应进行补偿；合同的变更和终止：合同经双方签字生效后，双方必需严格遵守，任何一方需变更合同的内容，应经双方协商一致后重新签订补充协议；如需终止合同，提出终止合同的一方要以书面形式提出，应按合同总价款的10%交付违约金，并办理终止合同手续。

　　合同附件《装修工程人工计价清单》载明：硬装共计28,490元，管理费2,849元，总计31,339元，最终定价3万元整；工程付款方式：1.签订合同后当日付合同总价百分之三十入场费，买沙石地砖和墙砖材料进场；2.铺好地砖和墙砖后付合同总价百分之三十进行刷墙和吊顶；3.刷完墙和做完吊顶后付合同总价百分之三十做衣柜和橱柜；4.做完衣柜和橱柜后，甲方验收，付最后合同总价百分之十尾款；5.完工后乙方向甲方支付百分之二保修金，一年后退还，保修期一年，有质量问题乙方需上门修补，如不修补直接扣除，人为与乙方无关；6.完工后10天内甲方需完成验收并交付尾款，尾款没有结清之前，乙方有权禁止甲方使用场地。合同附件约定：家具、家电、门窗、厨卫（由甲方提供、乙方不收取任何费用，可帮忙管理安装），以下列明需要安装的包括：窗帘、洗手盆、马桶、淋浴、门、油烟机、衣柜。

　　2022年1月4日，原告通过微信转账支付被告装修预付款1万元；2022年1月18日，原告再次微信转账1万元给被告。2022年1月5日至2022年1月15日期间，原告通过线上下单购买水槽、抽油烟机、灯具等装修材料设备。2022年1月14日，被告通过微信告知原告“星期六和星期天都干不到，可能今年完不了，因为快过春节了，有些材料年前买不了”。2022年1月22日，被告通过微信告知原告“你好，我回四川了，明年早点过来给你完工”。2022年2月13日，被告发给原告微信“你好，徐汇区XXX村XX号XXX房装修因增加防水贴脚线，包管子，移空调，乙方要求单价上调5,000元人民币”。原告当天微信回复：“这个肯定是不加的，本就是说好了要做的。而且说好了1月25日完工，现在都2月13日了还没完工，我已经不讲什么了。3万5的话我让前面的师傅做，可以全包了，现在什么都是我在买，加钱我不同意”。原告于2022年6月21日发微信给被告：“张x金，我与你于2022年1月5日就XXX村XX号XXX室签署装修合同书，合同书约定2022年1月25日竣工，合同签署后我方已按约提供装修材料、支付工程款，但你方履行合同存在严重问题，长期停工，大量工程没做，至今逾期已达五个月，你方以自己的行为表明不履行合同义务，我方已要求你方撤离现场且在6月18日报警，但你方仍违规占用场地，我方现郑重通知你，请你方立即撤场并按合同约定支付违约金及违约造成的全部损失，如果你方继续占用，应按每月7,000元标准承担占用费。”被告回复“你好请把剩余尾款付给我，我把房子交付给你。”

　　2022年3月4日，原告与被告签订《装修后期增加的补充协议书》（以下简称《补充协议》），双方约定补充项目：已做项目踢脚线600元、包管子300元、打孔100元、卫生间防水600元、燃气管道预埋200元；灯具、开关安装400元（开关甲方出不安不收费）、保洁400元（不做不收费）、灶台包管子200元（不包不收费）。付款方式：贴完砖以后甲方要交付补充项目已作项目的费用，方便乙方下一步施工买材料；做橱柜和吊顶的费用甲方要预付3,000元给乙方，安装的时候在付；做美缝和刷漆之前甲方向乙方支付2,000元用于买材料方便乙方施工。以上款项甲方未支付乙方可以等甲方支付后再进行施工。期间延误的工期作废不算正常施工工期内。由于装修期间，双方对施工项目、施工方案以及费用有纠纷，导致工期延后没能按时完工，甲乙双方都不追究对方工期延后责任。之前工期作废。现重新约定工期15天，节假日，周六周天不算工期内。完工后，甲方不得以施工项目不过关为由不付剩余尾款10,000元和补充项目的费用，若甲方找理由，找毛病不付清尾款乙方有权不交房给甲方使用。重订工期：2022年3月4日至2022年3月24日之前（完工）。落款处甲方处原告名字为原告弟弟所签，乙方处签有被告工地代表张x龙名字。庭审中，原告认可该签字为其弟弟蒋某，但认为其弟弟没有得到原告的授权，不能代表原告与张x龙签订补充协议，故不认可补充协议内容。

　　原告曾于2022年6月18日、2022年7月23日两次因被告占据系争房屋不肯迁出进行报警。

　　本案审理过程中，原告蒋xx陈述，原告弟弟长期居住在老家，因原告孕产后需要照顾小孩，其弟弟特从老家至上海帮助原告处理家庭事务、装修房子后对外出租并进行管理。张x龙陈述原告弟弟自称获得原告授权与其签订补充协议，且原告与其弟弟长期从事承租房屋进行装修并对外出租业务，现有对外招租公告上还留存原告弟弟电话号码。被告已于2022年7月23日搬离系争房屋，之前被告的工人陆续在系争房屋内。

　　被告张x金辩称，马桶、窗帘确实其没有安装；淋浴也没有安装，因为被告不会安装；其已经将油烟机挂在墙面上，并接通电了，但没有打孔。2022年6月23日，张x龙确实在系争房屋内；2022年6月24日至6月26日，被告工人确实居住在系争房屋内，但因为原告断电，故之后就未居住在系争房屋内。

　　以上事实，除原、被告陈述外，另有《装修合同书》、微信记录、线上购物记录、支付凭证、施工现场照片、报警记录、《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》等证据佐证，本院予以确认。

　　本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利的后果。

　　本案中，原、被告因被告承包原告系争房屋的工程延期与工程质量发生争议。关于《补充协议》是否对原告产生约束力的问题：原告陈述系争房屋的承租人为原告本人，其弟弟蒋某仅帮助其进行装修、对外出租并管理，未授权签订相关协议。被告工地代表张x龙则称，原告与其弟弟蒋某共同承租并经营系争房屋，并出示留有蒋某联系方式的招租广告。本院认为，原告委托蒋某帮助装修房屋即视为赋予其代表处理非主要装修事务的权利，综合《补充协议》约定事项、标的额及双方权利义务等因素，蒋某代原告签署该协议属合理授权范围，因此该协议应对原告具有约束力。故系争工程的完工日期应推迟至2022年3月24日。

　　关于租金损失，被告工地代表张x龙称2022年6月2日开始至系争房屋做保洁，2022年6月5日通知原告弟弟交房。原告提供2022年6月14日拍摄的照片和视频，显示现场较为脏乱，墙体、地面、吊顶等均有未完工迹象。本院认为，按照《补充协议》，系争工程含保洁工作应于2022年3月24日完工，但因被告原因导致无法按时完成，导致系争房屋不能按期交付并受疫情封控，该期间的违约责任应当由被告承担。2022年6月18日，原告报警。2022年6月21日，原告发微信给被告，要求被告立即撤场，但被告以原告未支付工程款为由拒绝交付工程。虽然被告承认于2022年6月23日至6月26日仍占用系争房屋，之后已经撤场，但被告未提供已经向原告交付工程的证据。原告诉称被告的工人陆陆续续在系争房屋内；直至2022年7月23日原告再次报警后撤场。

　　关于2022年6月22日之后的损失，原告现要求被告承担一个月的租金损失，是原告自主处分自己得诉讼权利，本院予以准许；但原告要求按每月7,000元的标准赔偿，无证据佐证，本院不予以支持。关于赔偿标准，被告对按照原告承租的系争房屋每月租金5,700元提出异议，认为赔偿金过高，认为根据《装修合同书》中工程工期的约定，如因乙方（被告）原因而延误完工，每日按照“工费1%”即100元作为违约金罚款；同时辩称疫情、原告拖延支付其工程款及未及时提供材料。本院综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度判处被告应承担的数额。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百九十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

　　一、张x金于本判决生效之日起十日内赔偿蒋xx租金损失11,900元；

　　二、驳回蒋xx其余诉讼请求。