我的唯一住房竟然被执行？

案例：甲向乙借款100万元用于生产经营，约定了还款期限及利息，甲的母亲丙对其中的40万元承担连带责任保证。甲已经和妻子离婚，甲与父母共同居住，名下没有任何财产。丙名下有一套丙、丁夫妻共同居住的房产价值80余万元的房屋。乙起诉甲偿还借款并要求丙承担保证责任，获得法院的支持。现乙面对甲无财产，丙仅有夫妻共有房产且供一家人生活，乙能申请对该唯一一套房产采取强制执行措施吗？

一、本案涉诉的法律关系

甲和乙之间存在借款合同法律关系，因为丙愿意对甲的债务在40万元范围内承担清偿责任，甲丙之间存在连带责任保证法律关系。乙可以要求甲丙承担连带清偿责任，但丙只能在其担保的40万范围内承担还款责任。现在甲、丙没有积蓄可供执行，乙只能寄希望于丙名下的唯一一套房产了。

二、唯一房产能否执行

关于债务人需要赡养或抚养一家老小且仅有一套住房的情形下，能否采取强制执行措施的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款明确规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

由此可知，对于唯一的房产可供执行。法院在执行中保障的是被执行人的基本居住权，而居住权并非是指被执行人名下有属于自己的房产，只要保障被执行人有房屋居住即可。

三、夫妻共有唯一房产能否执行

从上面的内容我们可以知道，债权人能够申请执行债务人的唯一一套房产。但是在本案中，乙最终能否实现债权，还取决于能否申请执行丙的夫妻共有房产。

根据《物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，因分割对其他共有人造成损害的，应当予以赔偿。由于房屋具有不可分性，当乙申请执行后，法院可以在保留丁的份额下对房屋进行整体处分，并且在法院拍卖过程中丁还享有优先购买权。因此，乙对于丙、丁共有的房产，有权申请执行。

四、应预留几年房租

在拍卖房产后不仅要对共有人的份额予以保留，根据规定还应当在拍卖房款中按当地房屋租赁市场平均租金标准扣除5年至8年的租金。至于给被执行人预留几年房租，在具体的执行过程中执行法官会根据房屋处置的总价值、可分配的实际款项，以及被执行人的年龄、收入情况等,在既能保障被执行人及其所抚养家属基本居住条件，又能实现债权人债权利益的情况下，进行综合考虑。

在本案中，丙、丁共有房产拍卖后获款80余万元，而丙仅有40余万的份额，考虑到其没有任何经济收入，建议可以为丙预留七年共计8万元左右的租金，剩余的30余万元才能用于偿还其担保的40万元债务。