二手房买卖纠纷难点问题解析

多数房屋买卖是通过中介公司完成的，而买卖双方欲建立交易必然先要通过中介公司签订书面的协议，并且支付部分定金，不同的中介公司提供的合同版本是完全不同的，经过归纳大致可以分为两类：

不管是哪个版本的协议，如果协议的内容非常完备具备了房屋买卖合同的主要条款，是否可以直接认为双方已经建立了买卖关系，从而在一方违约的情况下要求强制过户强制履行呢？

《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第5条规定“当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效？ 

答:《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。

如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。

如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系”。

从法律规定上来看，只要双方签订的协议内容具备了房屋买卖合同的主要条款，就可以认定已经建立了买卖关系，只要建立了买卖关系就可以要求强制过户强制履行，但是实践中却并非如此，如果按照这个规定一刀切也不合适，笔者认为应该要具体情况具体分析。

判断是否建立买卖关系实际上并不影响违约责任的承担，其主要与两个方面有关，一个是是否可以判决强制过户，一个是是否需要向中介公司支付佣金。因此是否建立买卖关系的判断是一个原则性问题，不适宜搞一刀切，要根据案件的客观情况，探究买卖双方签约时的真实意思，来确定是否已经建立了买卖关系。

房屋交易过程中多数情况下购房人需要贷款，那么购房人的贷款应该于何时获得法院的批准才算是符合合同约定呢？先给出下面几种情况逐一分析，责任如何承担。

多数合同关于贷款的约定属于上面三种情况的一种，具体每种情况责任应该如何承担呢？

首先，购房人有支付房款的义务，不管购房人是自行筹款还是通过银行按揭贷款，都是其支付房款的一种方式，不管哪种方式其都应该对于筹款不足而承担法律责任。

其次，按揭贷款购房是一种合同履行方式，按揭贷款的流程和审批时间多数情况下是买卖双方都无法左右的，此种情况下，对于购房人的责任或者义务应该给与必要的容忍。

本文要讨论贷款的迟延问题，必然要讨论迟延的时间节点的计算。根据上面的讲到的三种情况，贷款迟延的时间节点可以分为三种：

房屋买卖合同中多数情况下会约定一方违约的，违约方要承担总房价20%的违约金，但是此种情况下，法院应该如何调整，按照何种方式调整，在实践中却是有点混乱，法院怎么调整的都有，比如说500万的房产20%违约金为100万，有的法官不调整，有的法官调整到10万，这其中的差距显然过户悬殊了，所以我们这里试着探讨一下法院调整违约金的因素。

《合同法司法解释二》第29条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。

此法律条文是人民法院调整违约金金额的最常用的法律依据，从这个法律条文上不难看出，违约金的金额跟四个因素有关：

首先就是损失大小。由于相对方的违约，势必会给守约方造成一定的损失，比如说基于信任合同的履行而筹措自己而支付的利息，比如说为了履行合同而出售自有房屋，因违约方违约导致自己不能再出售房屋而向自己的购买人承担的违约责任等等。从法律上来讲，违约责任最重要的就是补偿性，所以对于给守约方造成的损失，违约方必须赔偿，但此种情况损失大小的证明责任需要由守约方承担，如果守约方不能提供证据的话，法院可以推定没有损失。

其次过错程度。过错程度按照从重到轻可以分为恶意、重大过失、一般过失以及无过错。因为违约金具有一定的惩罚性，所以要根据不同的过错程度来确定违约金的金额，主观恶意程度越大，违约金额度也应该越高。比如说出售人的房屋附着有抵押登记，而买受人先期支付的首付款足以让出售人可以先期涤除抵押，但是出售人拿到首付后挪作他用，产生的违约就应该是出售人的恶意违约；再比如，出售人出售的房屋附着抵押登记，按照约定出售人要先期筹款解除抵押登记，但是由于未能筹款到位导致抵押未能解除产生的违约责任可以归结为重大过失责任，等等。当然过错责任是一种心理状态，外人看不见，只能根据违约方的外在行为来推断其是否有恶意，当然在房价大幅上涨的情况下，出售人恶意违约的情况就会多起来，而房价大幅下挫的情况下，买受人恶意违约的情况也会多起来。如果违约方无过错是否就不需要承担违约责任呢？这也不是，合同法的归责原则是无过错责任归责原则，就是说即便是违约方对于违约行为本人无过错，但只要有违约行为就需要承担法律责任，只不过违约金的适用应该要从轻。

再次是合同履行情况。未履行、部分履行、大部分履行和全部履行完毕，违约方的违约给守约方造成的损失是不一样的，合同履行内容越接近完成，违约方的违约行为给守约方造成的损失越大，比如说合同尚未履行，违约方就已经违约，此时守约方尚未为合同的履行做任何准备，那么因此给守约方造成的损失也就最小。因此一般法院在判决违约金时，合同履行的内容越多，那么违约金额度越高。

最后是预期利益损失。签订合同后到违约方违约时，房价是平稳、大幅上涨还是大幅下挫，对于违约金也有很大影响。按照合同法的规定，预期利益损失也是损失的一种形式。特别是在房价大幅波动的情况下，不能让违约方因为违约行为而获利，这是合同法的一个基本原则，否则的话那就成了法律对于违约行为的一种纵容。房价大幅上涨的情况下，出售人违约，那么法院判决的违约金越高，而买受人违约法院判决的违约金越低年；反之则相反。如果房价的涨幅或者跌幅远远超过了总房价的20%，那么守约方可以要求违约方除了赔偿20%违约金外还可以要求其赔偿额外的差价损失。

总之，在诉讼过程中，守约方应该按照上面几个因素搜集证据和举证才能最大限度的保护自己的利益。

限购是限制购买人的购买资格，与限贷不同，限贷影响的是购买能力，而限购影响的是购房资格。所以限购对于买卖双方合同的履行影响更大。随着限购措施的不断升级，限购导致的法律纠纷也越来越多，范本的网签合同签订时交易中心不负责审查购房资格，这就导致很多时候购房人网签后过户时发现因限购而无法履行合同的情形。而该合同对于限购的格式化的约定是合同解除赔偿损失，那么一旦出现此种情况，出售人是否可以依据合同约定的20%违约金追究守约人的违约责任？这个是一个颇具争议的问题。

网签合同的内容多数情况下是中介公司代为草拟的，而很多合同中20%的违约金设置对购房人而言是针对迟延付款的，很少有合同明确约定下家限购的要承担20%违约金。当然如果有约定按照约定处理没有问题，我们这里着重讨论的是如果合同并未单独针对限购约定违约金，那么迟延付款的违约金是否可以适用的问题。

同样这是一个没有相关规定可以去套用的争议问题，我们只能说我们之前代理的案件，法院是认为此种情况是不适用迟延付款的20%违约金的，但也酌情判决了一定数额的违约金。

我们认为此种判决具有一定的合理性，因为我们都知道违约金的适用必须要按照约定的事由适用，即出现约定的情况适用约定的违约金，而不能说对于任意一种违约行为都可以适用的，因此如果合同中约定迟延付款的20%违约金是不能想当然的适用限购违约行为的。但是我们也注意到限购虽然不适用20%违约金，但是限购行为本身也是一个重大的违约行为，他给出售人带来的损失与迟延付款时一样的，如果针对限购不适用20%违约金而要求出售人必须举证证明损失才按照损失判决违约责任对于出售人过于苛刻，所以在我们之前代理的案件中法院采取了一个折中做法，虽然不判决适用20%，但是也会让这样的违约行为受到必要的惩罚。

【延伸阅读】

广东省高院商品房买卖合同纠纷大数据分析报告

确认合同效力　　

　　二、无效格式条款的认定标准