房屋买卖合同签订后，履行前，因当地限购政策变更，无法继续履行。该类案例并不少见。本文从实际判例出发，分析该类案例的裁判原则。本案例选自中国裁判文书网，案号：（2019）京01民终77号。

案情简述：

王某某系北京市海淀区1111房屋（以下简称1111房屋）的所有权人，该房屋规划用途为酒店。高某某就购买王某某所有的1111房屋，2017年3月18日，双方及居顺康公司签订买卖定金协议书、居间服务合同、补充协议，同日，双方签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定房屋总价为330万元，定金为10万元，居间服务费3.3万元；在房屋所有权转移登记手续办理当日，高某某将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给王某某；买卖双方于2017年3月28日前共同办理房屋所有权转移登记手续；房屋被查封或限制转让，导致高某某无法取得房屋所有权，王某某出现上述根本违约情形之一的，王某某应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向高某某支付违约金。合同签订后，高某某共向王某某支付定金10万元、购房款20万元，高某某向居顺康公司支付中介费3.3万元。

2017年3月26日，北京市相关部门出台政策，对于个人购买商住房进行限制，1111房屋无法办理网签过户手续，高某某于2017年4月28日向王某某、居顺康公司提出不再购买1111房屋。王某某提出上述政策仅是暂时性的，其所有的相邻的1109房屋已于同年6月办理房屋过户手续。庭审中，经法院询问，高某某表示即使政策放开可以办理过户手续，其也坚持要求解除合同，不同意按照原合同继续履行，因其购买1111房屋是为了自住解决刚需，其已经在北京周边购买了房屋，所以无能力再买1111房屋，王某某要求按照原合同继续履行。

律师释法：

1、本案关键法律事实为：双方签订合同约定于2017年3月28日前共同办理房屋所有权转移登记手续，2017年3月26日，北京市相关部门出台政策，对于个人购买商住房进行限制，案渉房屋无法在合同约定时间办理网签过户手续。

2、因买卖双方确无法按照合同约定时间履行房屋产权过户手续，高某某在该时间节点后即拥有合同解除权，高某某在4月28日明确告知王某某、居顺康公司不再购买1111房屋，已形成通知解除，该合同于解除通知到达卖方即实际解除。

3、即使之后后续政策已放开可以办理房屋过户手续，合同亦已于4月28日解除生效，无需继续履行。

4、本案经过两审终审，判决结果双方解除合同，卖方返还定金。本案中原告买方以被告卖方违约为由，要求卖方赔偿违约金，并要求居间人退还居间费用。两审法院以本案系因政策原因无法实现合同目的而解除合同，王某某及居顺康公司均不存在违约行为，不予支持。

本案涉及法律法规：

第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

第九十七条 ：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

合同法司法解释（二）第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

案件总结：

本案关键点为因政策变更导致合同无法履行。该类案件在法律界有两种观点，一种观点是政策变更为“不可抗力”，双方依不可抗力原因导致合同解除。但近年来法律界逐渐统一观点，将因政策变更导致和无法履行的，归因为“情势变更”，从而赋予双方无过错解除权。双方互不承担赔偿责任。这种观点在近年来最高人民法院判例中也屡有体现。