已购公有住房为特殊产权房屋，包括央产房和普通公房，央产房需要单位同意办理上市后方可出售过户如需上市交易，如本案案涉房屋，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》方可交易过户。本案例来源于中国裁判文书网，案号为(2017)京0105民初xxxx号。

案情简述：

涉案房屋登记在被告王某1名下，产权证号为京房权证朝私字第XXXX号（成本价出售房屋）。

2016年7月31日，经链家经纪公司居间介绍，二原告王某2、赵某某和被告王某1就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，双方约定由二原告购买涉案房屋，涉案房屋为“已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）”房屋价款为420万元，二原告于2016年7月31日自行支付定金10万元给王某1，于2016年12月31日前将第一笔首付款178万元以理房通托管方式支付给王某1，双方于网签后10个工作日内共同前往贷款机构办理230万元的贷款申请手续，此外，二原告从购房款中留存2万元作为物业交割保证金。

关于违约责任，双方约定：王某1若出现下列情形之一的，王某1构成根本违约，王某1应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向二原告支付违约金，链家经纪公司收取二原告的所有费用不予退还，由王某1直接赔付二原告，具体违约情形为（1）王某1提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致二原告无法取得房屋所有权（2）房屋被查封或限制转让，导致二原告无法取得房屋所有权的……

补充协议还约定，王某1应于2016年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，应承担相关责任。

2016年7月31日，二原告向王某1支付了10万元定金，向链家经纪公司支付居间服务费107700元。

在合同履行过程中，因涉案房屋面积超标，王某1未能于2016年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，截至本案一审庭审结束，涉案房屋仍未能办理完毕央产房上市手续。

律师释法：

1、关于购房合同是否有效。涉案合同及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。涉案房屋虽属于央产房性质，相关部门亦对该类房屋上市交易有严格规定，在未经批准时不能交易过户，但因房屋尚不具备过户条件而导致合同不能履行的法律后果是当事人得以主张合同解除，而非合同无效，合同履行情况并不影响对合同效力的法律评价。因此，该合同应为合法有效。

2、根据房屋买卖合同，房屋被查封或限制转让，导致二原告无法取得房屋所有权，被告王某1构成根本违约。根据补充协议约定，王某1应于2016年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，应承担相关责任，但其未提供双方关于相关责任的明确约定，因此该项约定不明，仍应认定被告王某1承担违约责任。

3、因被告根本违约给原告造成的损失，应由被告承担。损失包括：原告另购住房的房屋差价、原告承担的居间费用。原告支付的定金，因被告卖方根本违约导致合同解除，应予返还。

4、合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，二原告要求王某1支付违约金，王某1则请求法院调整违约金数额，法院结合合同的履行情况对违约金数额予以调整。

5、关于定金，原告诉讼请求为返还定金10万元。原告也可以被告违约，诉请被告要求双倍返还定金。本案中因原告仅要求返还定金，法院判决也未超出原告诉讼请求。

本案涉及法律法规：

《中华人民共和国合同法》

第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

案件总结：

本案为已购公房交易案例，在房屋买卖合同时，应明确权利义务，己方承担何种违约责任。本案中如将未取得《在京中央单位已购公房变更通知单》约定为双方无过错解除条件，则被告不承担赔偿责任。推而广之，签订合同时，应注意违约责任条款，尽量避免将己方不能主动完成的、或依赖第三方实现的合同内容约定为己方义务。