“小产权房”在建设审批手续及权属登记方面存在瑕疵，目前有关“小产权房”的法律法规及处理原则尚未出台，如何界定“小产权房”的相关权利尚无定论。在目前相关法律法规对该类房屋没有明确意见的情况下，该类房屋买卖合同效力问题暂无法予以评定，法院也不直接对涉及小产权房屋问题进行实体处理。但是，如果在可以不对小产权房屋问题进行评价时，法院也可以对合同进行一定的裁量。

本案例选自《中国裁判文书网》，案号：（2019）京0112民初xxxx号。本文此案为例，分析在小产权房屋买卖合同不能履行的情况下，法院如何行使裁量权。

案情简述：

2016年7月15日，大金公司（甲方）与吴某某（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：第一条，房屋来源，土地性质为集体所有；第二条，基本情况，该住宅为魏庄村民自住楼x号楼x单元xx号房，预测建筑面积为115.11平方米，使用用途为住宅，房屋结构形式为剪力墙，房屋层高为2.9米，封闭式阳台；第三条，转让房屋的面积按建筑面积计算，单价为每平米22500元，转让房屋总金额为2589975元；第四条，计价方式与价款，乙方选择下列第一种方式付款，乙方于2016年7月15日向甲方支付房款2589975元；第六条，房屋交付，1.甲方于2018年5月31日前将竣工的房屋交付乙方使用。此外，协议第一条载明同日，吴某某向大金公司支付房款2589975元，并收到大金公司开具的房款收据。现涉案房屋仍未竣工交付。庭审中，被告认为《房屋转让协议》有效，并称涉案房屋系“小产权房”，房屋所属工程被政府要求停工。

律师释法：

1、现相关法律法规对小产权房屋权属登记方面尚未予以规定。根据物权法定原则及涉案房屋现状，法院对涉及“小产权”房屋的买卖合同的效力问题一般不作出实体处理。多数情况下，法院会做出“裁定驳回起诉”的程序性处理。

2、本案的特殊之处在于，被告大金公司（卖方）不能按合同向吴某某（买方）交付小产权房。因此，存在不涉及房屋性质、合同性质的情况下解决合同问题的可能。

3、本案判决如下：被告北京大金房地产开发有限公司返还原告吴某某房款2589975元，于本判决生效之日起七日内执行清，驳回原告其他诉讼请求。

4、本案判决的谨慎之处在于：第一，不判断合同的性质，即不判断合同有效、无效、解除等；第二，判决被告向原告返还房款，而不支持其诉讼请求的利息；第三，由于未对合同性质进行判定，待关于小产权房的政策、法规出台后，双方仍有可能将该合同通过司法途径解决。

5、法院认为：《房屋转让协议》中的标的物属于“小产权房”，“小产权房”在建设审批手续及权属登记方面存在瑕疵，目前有关“小产权房”的法律法规及处理原则尚未出台，如何界定“小产权房”的相关权利尚无定论。在目前相关法律法规对该类房屋没有明确意见的情况下，该类房屋买卖合同效力问题暂无法予以评定，故本院不宜直接对合同效力问题进行处理。但因目前涉案房屋已经停工，客观上无法交付房屋，原告要求返还房款的诉讼请求应予以支持。对于吴某某要求支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

本案相关法律法规：

《中华人民共和国民法总则》第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。

案件总结：

本案涉及小产权房合同纠纷，在目前的法律环境下，法院对该类合同纠纷一般不予实体解决。本案基于合同并未履行的特殊情况，在不审理合同性质的基础上，基于原则性法律条款，对案件进行谨慎的实体判决。