在房屋买卖合同案件中，如合同为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案例选自《中国裁判文书网》，案号：（2019）京03民终xxxxx号。本文此案为例，分析在合同一方非根本性违约（未依约迁出房屋原有户口）情况下，向守约方支付违约金的情形。

案情简述：

2016年4月23日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间，李某1（出卖人）与孙某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），约定：出卖人所售房屋坐落为朝阳区潘家园东里xx号（以下简称涉案房屋），产权证明所载建筑面积共47.94平方米；规划设计用途为：住宅，未设定抵押；经双方协商一致，该房屋成交价格为2100000元；双方同意自本合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。当日，李某1与孙爱华另签订《补充协议》，双方与链家公司签订了《居间服务合同》。

2016年4月24日，李某2（丁方）、李某1（甲方）、孙某（乙方）与链家公司（丙方）签订《变更协议书》，约定：甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就涉案房屋买卖所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方买卖上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。

2016年7月22日，涉案房屋过户登记至李某2名下，共有情况为单独所有李某2自己的户口已经迁入涉案房屋，案外人齐某的户口仍在涉案房屋处，未依购房协议迁出。李某2向朝阳区人民法院起诉，请求判令李某1支付违约金。

律师释法：

1、本案中，买方依约支付房款，卖方依约将房屋交付过户给买方。双方履行合同基本义务。本案中，卖方存在不能依约将房屋中户口迁出，非根本性违约，不能导致合同解除。买方作为原告，也仅请求判令被告依违约金条款支付违约金。

2、李某1与李某2签订的《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。现李某2依约履行了合同义务，涉案房屋已经于2016年7月22日过户至李某2名下，但李某1却未依约将涉案房屋相关户口迁出，存在违约。

3、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

4、违约金应当以实际损失为基准，综合权衡合同履行程度、当事人过错程度等因素。

本案中，李某2主张涉案房屋内有户口，将导致在今后出售房屋时售价低于市场价格。李某1主张虽存在逾期迁户的违约行为，但原有户口并未影响李某2将自己的户口迁入，故李某2主张的违约金过高。一审法院认为违约金过高，对违约金酌情予以调整。对于计算期间，一审法院酌情确定为计算至法庭辩论终结之日。

5、李某1主张涉案房屋未迁出的户口是李某1前夫齐某的户口，并非李某1的户口，并非合同约定的“出卖人自身原因”。但是从《房屋买卖合同》约定来看，应归责为李某1自身原因。

6、本案涉及《房屋买卖合同》经过变更合同相对方。在合同变更有效企鹅无瑕疵的情况下，变更后的合同与原合同有同等法律效力，原合同的条款约束变更后的双方当事人。

7、关于本案违约金计算期间。李某2诉讼请求为“支付至实际迁出之日”，法院酌情确定为计算至“法庭辩论终结之日”。法庭辩论终结之日，案外人齐某户口仍未迁出。齐某户口是否迁出、何时迁出是不确定因素，“法庭辩论终结之日”之后的违约金，也并未实际发生。对判决生效之后发生的违约金，李某2仍可另案向法院提起诉讼。

本案被告李某1 收到一审判决后，向北京市第三中级人民法院提起上诉。经二审审理，驳回上诉，维持原判。

本案涉及法律法规：

1、《中华人民共和国合同法》

第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条:

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

案件总结：

本案为房屋买卖合同一般违约赔偿案件。同类案件中，如原告要求被告违约方解除合同，法院一般不予支持，而仅支持违约赔偿。违约赔偿金由法院根据合同约定、被违约造成的损失酌定。