涉及“房改房”诉讼的一个知识点

前不久，我所王律师代理了一起涉及“房改房”权属争议的上诉，得到二审法院的支持。由于“房改房”不同于普通商品房，在历史沿革方面涉及到上个世纪末国家的相关政策，在法律适用方面又涉及买卖、继承等，具有一定的特殊性。为此，所里组织了一个专题小组进行研究。

这个案子的胜诉是无可挑剔的，足以成为本地法院今后审理同类案件的参考。时值国庆小闲，笔者将此类案件涉及的问题整理如下，供青年同仁借鉴。

一、 何谓“房改房”？

“房改房”，是指按照1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发1994）43号），实行城镇住房制度改革的产物。是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策。现在又可以叫“已购公有住房”。“房改房”的主要目的是完成住房制度向货币化、商品化的过渡。凡是按照当时的房改政策，享受工龄、职务或职称等方面的优惠，以标准价或者成本价购买的公有住房，属于“房改房”。“房改房”的产权证书明显区别于商品房所有权登记，其内容具有“房改”字样，相关登记资料上记载享受优惠政策的内容。

二、相关案例的事实

甲1973年与乙再婚。双方此前均有子女。甲1991年去世。

1996年1月，乙出资7千元购买其与甲婚姻关系存续期间承租的单位“房改房”，房屋所有权登记在自己名下。乙购买该“房改房”审批表载明，其购买该“房改房”分别享受甲多年工龄优惠和本人的工龄优惠。

2012年12月，乙将该房屋出售给丙。数年之后，乙、丙欲办理变更房产登记需甲子丁配合。丁认为乙购买的“房改房”使用了其父的工龄，该“房改房”属于甲、乙夫妻共有财产，请求法院判定其继承该“房改房”中属其父甲的份额。

三、 认定涉案房屋属于甲乙共同财产的政策法律依据

这个案子的焦点问题是：享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠购买的公房是否属于夫妻共同财产。对此，我们支持上诉的理由是：

1、司法部律师指导司曾经就上述问题向国家住建部征求意见，住建部的复函（住建房市函1999（005号复函））是：按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。夫妻一方按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，该住房应视为夫妻共有财产。

2、司法部律师公证指导司就前述问题也向最高法院征求过意见，由于最高法院2000年2月17日《复函》（2000法民4号）与住建部《复函》冲突，最高法院于2013年2月26日发布《公告》予以废止，原因是“与现行房改政策不一致”。至此，应该说对于本文所涉“房改房”权属认定，目前没有明确、有效的法律规定和司法解释。依据住建部的政策规定确定案涉房屋权属争议是唯一选择。

3、将“享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠购买的公房”认定为夫妻共同财产，符合《民法典》关于夫妻共同财产的规定。我国《民法典》第一千零六十二条第一款（五）项规定，夫妻共同财产包括夫妻在婚姻关系存续期间所得的“其他应当归共同所有的财产”，依据2003年最高人民法院《婚姻法解释（二）》，其他应当归共同所有的财产”包括“男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金”（见婚姻法解释二第十一条（二项））。《解释》之所以这样规定，特别是“应当取得”这个说法，是因为国家在1999年之后深化住房制度改革，推进货币化分房，在职工工资收入中增加了住房补贴和住房公积金项目，房改补贴由暗补改为明补，条件具备的公有制单位按规定标准及时对职工发放了住房补贴和住房公积金，而条件不具备的单位不能及时发放，不得不拖延。在拖延时间里，有的职工死亡，造成其应发的住房补贴和住房公积金在去世后需要补发。该解释在解决现实问题意义上的合理性不言而喻，尤为重要的是在司法理念上的突破意义更有价值。一是婚姻关系虽因一方死亡而自然终止，但在特定情况下可以临时延伸；二是一方虽死亡，在特殊情况下权利主体身份可临时恢复。具体说来，按照《婚姻法解释二》的规定，夫妻一方死亡后其生前应当享受的住房补贴、住房公积金补发之后属于夫妻共同财产，实质上等同于没有死亡对待。具体到本案，乙1996年购买“房改房”时享受已故配偶甲工龄优惠属于甲依据房改政策“应当取得”的财产性权益,政府和单位是按照甲仍然健在对待的。当然，这个对待仅仅是针对甲参加房改这一件事情，具有临时性。但是，就是这个“临时”待遇决定了本案讼争房屋甲、乙二人共同购买，属于夫妻共同财产。

4、法庭审理“房改房”权属案件应该注意参考指导性案例。最高法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》第九条明确规定：“检索到的类案为指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判。”据此，我们向法庭提交了最高人民法院民一庭2018年在《民事审判指导与参考》（总第74辑）发布的标题为《使用已故配偶工龄购买“房改房”纠纷的处理规则》的案例。最高法院民一庭的的结论性意见是：“房改房”不同于商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。夫妻一方使用已故配偶工龄优惠购买的“房改房”，考虑到从承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类“房改房”认定为夫妻共同财产。

笔者摘录这篇文章的精当论述与同仁共赏：（1）房改房作为特定历史条件下的一种房屋形式，将逐渐退出历史的舞台。但从目前的情况看，“房改房”还是普遍存在于大城市中，成为离婚、继承等相关案件处理时的一大难点。“房改房”属于计划经济时期国家政策性福利分房，具有补偿性、社会保障性、国家统筹性、价格低廉性格、享受权利一次性等特点。使用配偶工龄购房的优惠措施，并非仅仅是对房价的政策性补贴，而是对原有承租权的承袭和转化，是死亡配偶享有共有权的依据。在认定“房改房”的权属时，不能简单粗暴地割裂历史，完全忽略“房改房”从承租权转化为所有权的承继事实。既不能简单依据出资来源，也不能仅以购房合同的签订时间及房产证取得时间来判断房屋产权归属，而应从特定历史时期的特定国情出发，充分考量国家政策制定的初衷和现实国情，作出公平合理的判断。（2）“房改房”实际上是卖给夫妻双方而非仅向夫妻中的一房出售，其购买价格远远低于房屋的市场价值。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次，享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方。（3）已故配偶的工龄优惠体现的是享有物权的资格身份，而非仅仅是一种政策补贴。最高人民法院《婚姻法解释（三）》第十二条都已经明确：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买房屋时的出资可以作为债权处理。”也就是说，“房改房”的购买资格决定产权归属，出资仅具有特定情况下的债权意义。（4）从我国夫妻共同财产的立法本意来看，夫妻共同财产是在婚姻关系存续期间所得的财产。婚姻关系存续期间，自合法婚姻缔结之日起，至夫妻一方死亡或离婚生效之日止。这里讲的“所得”是指对财产权利的取得，而不要求对财产实际占有。如果一方在婚姻关系存续期间与出版社签订合同，约定取得稿费的数额，但直到婚姻关系终止后才实际取得这笔稿费，由于取得稿费的权利产生于婚姻关系存续期间，故这笔稿费应当认定为夫妻共同财产。同样道理，“房改房”所有权的取得来源于婚姻关系存续期间的承租权，而根据1996年2月5日《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的规定精神，对于婚后一方或双方申请取得公房承租权案的房屋，离婚双方均可承租。既然公房承租权属于夫妻双方，购买公房时使用了已故配偶的工龄优惠取得公房的所有权，考虑到从承租权转化为所有权之间的承继性，将这类“房改房”认定为夫妻共同财产更为适宜。

写于2022年国庆