典型案例

庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称诚鑫公司）与庆阳市博华盛典家居有限公司（以下简称博华盛典公司）签订房屋买卖合同，该合同第六条约定，“出卖人在本合同签订之日起30日内未到房产局备案，所有合同协议解除退还全部房屋价款并承担利息年24%”。诚鑫公司认为涉案房屋未备案系博华盛典公司未在合同中填写相关信息所致，不能简单地以合同解除条件成就判令解除合同，否则与法律不强人所难的初衷相悖。最高院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，涉案合同第六条的约定符合附解除条件的合同的情形，故原判决认定涉案合同自解除条件成就时失去法律效力并无不当。那么，对于附解除条件的合同，是否只要约定的解除条件成就时，合同就自动失效了吗？有必要再通过发通知或提起诉讼、仲裁请求解除合同吗？

律师点评

诚实信用原则是民商法的基本原则，贯穿于整个民商事交易的始终，人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则，综合考量违约方的过错程度、违约行为的形态，违约行为的后果等因素来确定。如果当事人在合同中作出诸如“任何一方违约，对方就有权解除合同”的约定，人民法院就要对“违约行为”进行适当限制。例如当事人只是有轻微违约行为或者合同已经生效甚至已经作出大部分履行的合同，要适当限制解除条件成立。因此，建议即使按照合同文本表意，附解除条件已成就，还是按照合同约定送达地址或通常书面交流方式向另一方发送解除通知。如果对方也认可或者未在异议期内提异议，则合同解除。否则双方可能需要再通过提起诉讼或仲裁对合同是否解除进行确认。若解除权方不采取任何明示方式对合同进行解除，另一方认为合同仍在履行中并继续履行的，可能会产生更多不必要的纠纷，导致损失扩大。

法律规定

《中华人民共和国民法典》

第一百五十八条 民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。

第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

47.【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。