典型案例

顾某系上海市大连路《骏丰国际财富广场》1599号209室商铺的业主，2010年3月3日入住。2016年上半年，顾某将该商铺出租给奥堂公司使用，物业管理费由奥堂公司承担，奥堂公司凭物业服务机构香申公司开出的《缴费通知单》向香申公司支付物业管理费。其中一份《缴费通知单》记载：“2016年8月份应付款项详列如下：当月管理费2,523.24元，欠缴上月份空调电费496.02元，欠缴之前月份物业费2,523.24元，总计5,046.48元。备注：以上各项费用截止2016年7月30日，若您已支付，请不用理会此项费用。……如在2016年8月11日前未支付上述费用，管理处将采取停止供水、停止供电措施，直至您付清欠款和滞纳金后再恢复供水供电，由此造成的一切后果及损失由你方自行承担。在现实生活中，物业服务合同里经常出现的可通过断水、断电方式催交物业费的约定，有效吗？物业公司真的实施了断水、断电催交物业费行为，合法吗？

律师点评

供水、供电服务由供水、供电部门提供，并非由物业公司提供。根据合同的相对性，物业公司不能干扰业主和供水、供电部门的合同，只有供水、供电部门或者其他法定部门才能根据法律法规的规定在特定情形下对业主采取停水、停电措施。对此，《民法典》第654条第2款增加了用电人逾期不支付电费的，供电人是可以在事先通知用电人的情况下中止供电的规定。《民法典》第944条第3款增加了禁止物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费的规定。因此，如果物业公司在催交物业费时擅自采取了停止供电、供水、供热等违法方式，业主可以依相应的证据向物业公司主张承担相应的违约或侵权责任。

法律规定

《中华人民共和国民法典》

第六百五十四条 用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时支付电费。用电人逾期不支付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不支付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。

供电人依据前款规定中止供电的，应当事先通知用电人。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。