离婚协议约定房子40万卖给对方，现在要房款为何不支持？

裁判要旨

　　权利人的诉讼权利应当基于合法有效的权利来源，基于严某与郑某间并未真正达成诉争房产的买卖合意，故严某基于与郑某2014年10月16日签订的《离婚协议书》关于房产处分部分及《房地产买卖契约》主张权利，无法律与事实依据，不予支持。

基本案情

　　一审法院认定事实：严某与郑某于2014年10月16日在福州市晋安区民政局离婚登记，签订《离婚协议书》约定，严某将诉争房产以40万元价格卖于郑某，原产权余下贷款由严某还清(贷款约为17万元，实际是由郑某偿还)。

2015年1月5日，双方签订《房地产买卖契约》约定，严某以40万元的价格出售诉争房给郑某。福州市房屋登记中心于2015年1月15日，颁发不动产产权证载明，郑某从上一道权利人严某取得所有权。

　　郑某辩称，当出现离婚协议约定的房产情况前后矛盾的时候，应当以双方的真实意思为准。双方在婚姻关系存续期间，首先是严某出现出轨行为，然后双方签订了承诺书、保证书，约定再出现类似情况，离婚后财产归女方所有。本案备案的离婚协议关于房产的约定，是要申请公积金必须以买卖形式才能申请，因此双方不存在买卖房产的事实。

　诉讼请求

　　严某原向一审法院起诉请求：1.判决郑某支付购房款23万元;2.案件受理费由郑某承担。

争议焦点

　　双方是否存在真实房屋买卖关系?

一审意见

　　一审法院认为，对双方是否存在真实房屋买卖关系的事实与证据做如下认定：严某提供《离婚协议书》及《房地产买卖契约》，主张郑某应按约定向其支付23万元购房款。郑某提供《保证书、说明书》、2014年国庆期间签订的离婚协议书、证人余某出具的《证明》，主张双方已于离婚登记前约定房产的权属，其要申请公积金必须以买卖形式才能申请，双方不存在买卖房产的事实。

　　一审认为，严某虽对双方于2008年8月3日签订的《保证书、说明书》及2014年国庆期间签订的《离婚协议书》真实性以及严某本人的签名存有异议，但不申请鉴定。结合严某明确知晓双方仅能以买卖的方式将房产过户给郑某，郑某才能申请公积金贷款。故采信郑某提供的上述证据，认定双方并无买卖房产的真实意思表示，未形成真实的房产买卖关系。

　　一审认为，权利人的诉讼权利应当基于合法有效的权利来源，基于严某与郑某间并未真正达成诉争房产的买卖合意，故严某基于与郑某2014年10月16日签订的《离婚协议书》关于房产处分部分及《房地产买卖契约》主张权利，无法律与事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回严某的诉讼请求。

　二审意见

　　严某不服一审判决提起上诉。

　　本院认为，权利人的诉讼权利应当基于合法有效的权利来源，严某提出应支持其判令郑某支付购房款23万元的上诉主张，依据是《离婚协议书》中关于涉案房产以40万元卖给郑某的约定。但根据郑某提供的《保证书、说明书》显示，该《保证书、说明书》属夫妻间忠诚协议约定的性质，严某在《保证书、说明书》中向郑某保证：“……过往的错事不再犯，从8月4日起彻底与……断绝来往……”，若违背，则放弃所有资产与财产。根据郑某提供的双方2014年国庆期间签订的离婚协议书显示，“因长期两地分居，且男方已另结新欢，致使夫妻感情破裂……”;双方并就涉案房产约定归郑某所有，房产过户费及相应银行按揭贷款均由郑某负担，同时约定有7万元及投资工程所得收益归严某所有作为补偿房屋差价。可见，双方在办理离婚登记前确已就涉案房产作出处理约定，并涉及其他财产的处分和补偿问题。

　　双方于2014年10月16日在福州市晋安区民政局办理离婚登记后，根据2015年1月5日的《房地产买卖契约》显示，严某委托证人余某作为委托代理人办理房产买卖手续，而证人余某出具的《证明》称严某与郑某双方已于离婚登记前约定房产的权属，郑某要申请公积金必须以买卖形式才能申请，双方不存在买卖房产的事实。涉案房产于2015年1月15日过户完毕，但严某直至2017年7月18日才发律师函向郑某主张卖房款“61.40万元”，并在一审庭审中表示可能是看错了《离婚协议书》上的房屋价格。

　　另外，根据双方确认，涉案房产的剩余银行按揭贷款实际由郑某偿还。综合在案证据以及当事人陈述，郑某提交的证据足以证实，严某与郑某在前往民政部门办理离婚登记前已就涉案房产达成了一致协议，在办理离婚登记后，也实际按照原达成的一致协议履行完毕，可见双方并无买卖房产的真实意思表示，未形成真实的房产买卖关系，故严某基于与郑某2014年10月16日签订的《离婚协议书》关于房产处分部分主张权利，没有事实依据，不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审判决驳回上诉，维持原判。

　中华人民共和国民法总则第一百四十六条释义

　　来源：《中华人民共和国民法总则》条文理解与适用(下册)

【条文】

　　第一百四十六条　行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

【条文主旨】

　　本条是关于通谋虚伪行为的法律效力的规定。第一款是关于伪装行为的法律效力的规定，第二款是关于隐藏行为的法律效力的规定。

　【条文理解】

　　通谋虚伪行为，即行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为。该行为意在以假意掩盖真意，例如为躲避债务而虚假让与财产;又如碍于情面的名为买卖实为赠予等等。通谋虚伪行为包含两个行为：一是伪装行为，即行为人和相对人通谋表示虚假意思的行为;二是隐藏行为，即被伪装行为所掩盖的，代表行为人和相对人真实意思的行为。本条第1款规定了伪装行为的法律效力，第2款规定了隐藏行为的法律效力。

　　一、通谋虚伪行为的认定

　　通谋虚伪行为应具备四个要件：一是须有意思表示，二是须表示与内心目的不一，三是须有虚伪故意，四是须行为人与相对人通谋实施。

　　其中要件一是所有民事法律行为皆需具备的基本要件;要件二是使通谋虚伪行为区别于意思和表示一致的民事法律行为的要件;要件三是使通谋虚伪行为区别于无意的意思与表示不一致的民事法律行为的要件;要件四是使通谋虚伪行为区别于单独虚伪行为的要件。

　　二、伪装行为的效力

　　伪装行为，系指体现行为人和相对人虚假意思表示的民事法律行为，例如名为买卖实为赠予的民事法律行为中的买卖合同。

　　依据本条第1款之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故名为买卖实为赠予的民事法律行为中，一方不得以买卖合同为据，要求对方支付对价;对方亦不得以买卖合同为据，主张瑕疵担保责任。

　　民法总则之所以规定伪装行为无效，伪装行为是当事人通谋故意而为虚伪意思表示之行为，殊不无保护之必要;且因意思自治以意思真实为前提，且若仍令其有效，则显然有悖当事人的真实意思，于当事人亦无裨益。

　　三、隐藏行为的效力

　　所谓隐藏行为，是被伪装行为所掩盖的，代表行为人和相对人真实意思的行为。亦以名为买卖实为赠予的民事法律行为为例，其中的赠予合同即为隐藏行为。

　　本条第2款规定，隐藏行为的法律效力依照相关法律规定处理。其所谓“相关法律规定”，系指指民法总则“民事法律行为的效力”一节的相关规定，以及其他与法律行为效力有关之规定。隐藏行为依其情形，可呈现出有效、无效、效力待定、可撤销等多种法律效力状态。对于隐藏行为法律效力的判断，与未被隐藏的民事法律行为效力之判断，并无二致。

　【审判实践中应注意的问题】

　一、行为人、相对人可否以伪装行为无效对抗善意第三人

　　准确地说，本条第1款系对伪装行为内部效力之规定，即伪装行为在其实施者之间的效力。那么伪装行为的外部效力，又应如何?伪装行为之无效是否可对抗善意第三人?

　　民法总则草案中，本条第1款本有“但双方均不得以此对抗善意第三人”之表述，后该表述被删除。与此相似，原有关于“因重大误解、欺诈、显失公平致民事法律行为被撤销的，不得对抗善意第三人”之规定，后亦被删除。由此引发了关于善意第三人之利益是否仍应得到保护的争议。根据相关内部文件之记载，删除的原因是“有的代表提出，……不宜一概规定不得对抗善意第三人，宜区分情形，由民法典的物权编、合同编等分编作出具体规定。”可见，删除此语并非是要否定对善意第三人的保护，而是为具体规则的制定留出空间。故在司法实践中，仍应坚持保护善意第三人的基本理念，适用合同法、物权法等现有规范中的相关条款，切实保护善意第三人的信赖利益，维护市场交易安全。

　　于此，应注意以下两个问题：

　　一是关于伪装行为的“善意第三人”的认定问题。民法中“善意”的含义较为统一，其与道德判断无关，而仅指“不知道”，不同语境下“善意”的民事主体所“不知道”的对象不同。伪装行为中第三人的善意，应指不知道行为人和相对人系通谋表示虚假意思，换言之，即不知道伪装行为仅系伪装。尤应注意的是，司法实践中，对于“善意”的认定，以法律推定为主要方式。一方面，“善意”即为“不知”，而“不知”是典型的消极事实，第三人无法自证不知。另一方面，善意第三人制度的初衷，就在于保护善意第三人的信赖利益。若要求第三人自证善意，无疑加重了其举证负担，不利于保护其利益。故如伪装行为的行为人和相对人不能证明第三人是“明知”或“应知”，就应推定该第三人构成“善意第三人”。

　　二是关于“不得对抗”的含义问题。不得以伪装行为之无效对抗善意第三人，是指行为人和相对人不得向善意第三人主张其伪装行为无效。例如甲为躲避债务，与乙通谋将其玉器虚假卖给乙，此后不知实情的丙以合理价格从乙处购得该玉器，并已交付。此时，因丙系善意第三人，则甲、乙不得以其买卖行为系伪装行为应属无效为由，主张丙无权从乙处取得玉器所有权。当然，关于丙是否能取得玉器所有权的问题，仍应按照物权法关于善意取得制度的相关规定，予以认定。

二、行为人、相对人能否以隐藏行为的效力对抗善意第三人

　　这一问题实质上与伪装行为的效力是否可以对抗善意第三人，是同一问题的不同侧面。隐藏行为因为伪装行为所掩盖，行为人和相对人的真实合意并未表示于外，故其效力只应及于该行为的当事人之间。行为人和相对人亦不能以隐藏行为的有效去对抗善意第三人，否则亦不利于信赖利益的保护和交易安全的维护。这与行为人和相对人不能以伪装行为的无效去对抗善意第三人，无论是在初衷上还是效果上都是相通的。例如甲有一台机器，其与乙通谋而实施名为买卖实为出租之行为，后乙将该机器卖给不知此中实情的丙，甲不得以作为隐藏行为的出租行为有效而向丙主张其仍系机器的所有权人。

三、本条与合同法第52条第3项的关系

　　合同法第52条第3项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。该条并未区分体现合法形式的合同和体现非法目的的合同，其关于合同无效的规定指向不明。因合同是典型的民事法律行为，在本条对通谋虚伪民事法律行为之效力做出明晰的新规定的情况下，应依本条之规定，对以合法形式掩盖非法目的的合同的法律效力予以分析。

　　首先，“以合法形式掩盖非法目的的合同”中具有“合法形式”的合同系伪装行为，依据本条第1款之规定，其应归于无效。

　　其次，“以合法形式掩盖非法目的的合同”中体现“非法目的”的合同系隐藏行为，依据本条第2款之规定，该合同的效力依照有关法律规定处理。故其是否仅因具有“非法目的”就应无效，尚难一概而论。司法实践中，应根据民法总则第153条之规定，详细考察其是否违反法律、行政法规的效力性强制规定和公序良俗，再做判断。如其所违反的是法律、行政法规的管理性强制规定，则不能仅因此认定该隐藏行为无效。

　四、本条与民法通则第58条第1款第4项的关系

　　民法通则第58条第1款第4项有关于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的民事行为无效之规定，亦与本条有所重合。若“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的民事法律行为系以本条所规定的通谋虚伪行为的形式作出，那么对其法律效力应做如下分析：首先，依据民法总则本条第1款之规定，其伪装行为应属无效。其次，依据民法总则本条第2款之规定，其体现损害国家、集体、第三人利益的隐藏行为之效力，依照有关法律规定处理。故应依据民法总则第153条之规定，认定其是否构成对法律、行政法规效力性强制规范和公序良俗的违背，进而认定其效力。于此，尤应注意的是，损害第三人利益的行为，若不构成对法律、行政法规效力性强制规范和公序良俗的违背，则不应直接将行为归于无效。例如恶意串通处分他人财产的行为，仅构成效力待定的民事法律行为，应由受到损害的第三人最终决定行为的效力。

　　审理法院：福建省XXXX法院

　　案号：(2019)闽01民终XX67号

　　案由：离婚后财产纠纷