对于很多拥有农村老宅的家庭来说，最猝不及防的事，莫过于某天突然收到一纸《违法建设行政处理决定书》：你家住了几十年的房子，被认定为违法建设，要求限期自行拆除，逾期就要强制拆除。
祖辈传下的宅基地、亲眼看着一砖一瓦盖起来的房子、住了大半辈子的家，怎么就突然成了 “违建”？历史遗留的建房手续不全、翻建未报批、早年的宅基地证面积与现状不符…… 这些普遍存在的问题，在拆违整治中往往被一刀切地认定为违法建设，让很多家庭面临流离失所的困境。
今天我们分享的这起案件，正是一起典型的历史遗留房屋违建认定纠纷。当事人家的老宅自上世纪 80 年代建成、90 年代原址翻建，居住使用数十年后，被街道办事处认定为违法建设并责令限期拆除。广东天习律师事务所接受委托后，从事实认定、法律适用、执法程序、行政合理性四大维度全面切入抗辩，最终法院作出判决，撤销了街道办事处作出的《违法建设行政处理决定书》，成功为当事人保住了房屋。
一、案情回顾：老宅居住数十载，突遭违建认定限期拆除
（一）祖辈留下的宅基地，几经翻建的老宅
涉案老宅位于广州市某区旧村范围内，最早可追溯至上世纪 80 年代。1980 年，原告沈某从村生产队合法取得宅基地，于 1982 年建成房屋及附属设施，因当时的历史原因，宅基地使用权登记在沈某岳父名下。
沈某育有多名子女，按照农村分户析产的传统习惯，家庭内部对宅基地上的房屋进行了分配：主体房屋归其他子女所有，后侧及西侧的附属建筑则由儿子沈某与另一子女共同继承并居住使用。1999 年，因原砖瓦结构房屋年久失修、部分倒塌，存在严重安全隐患，沈某一家在原址范围内进行翻建，翻建后并未扩大原有占地面积，也符合 “一户一宅” 的宅基地政策。
和很多农村历史遗留房屋一样，这套老宅虽然手续上存在瑕疵，但几十年来一直由沈家合法居住使用，村委会、社区及相关部门从未对房屋的合法性提出过异议。2020 至 2021 年当地开展 “房地一体” 确权工作时，涉案房屋也以沈某等子女的名义进行了公示。
（二）突如其来的拆违通知
2024 年 5 月，街道办事处执法人员对涉案地址进行现场检查，认定房屋西侧的钢结构简易棚、后侧的一层砖混结构房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建设。
经过立案、征询规划部门意见等程序后，街道办事处于 2024 年 10 月正式作出《违法建设行政处理决定书》，认定上述两处建筑于 2017 年建成，无规划报建手续，且所在位置为法定控制性详细规划中的防护绿地及道路用地，违反了《城乡规划法》相关规定，责令沈某在收到决定书之日起 15 日内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。
收到决定书的沈某一家难以接受：房子从 80 年代就存在，90 年代翻建完成，怎么就成了 2017 年才建的？住了几十年没人说违法，现在突然就要拆除？更重要的是，涉案地块早在 2006 年就曾纳入征收范围，当时拆迁方还委托评估机构对房屋及附属设施进行过全面评估，只是因为补偿问题未谈妥，才一直没有签订拆迁协议。如今征收没谈成，反倒先被认定成了违建，这让沈某一家无法接受。
多次沟通申辩无果后，沈某父子共同委托广东天习律师事务所代理本案，向法院提起行政诉讼，请求撤销这份违法建设行政处理决定。
二、办案攻坚：四大维度拆解违建决定，直击核心违法点
接受委托后，天习律师团队第一时间全面梳理了案件材料，结合宅基地历史政策、城乡规划法适用规则、行政诉讼裁判要点，制定了 “否定事实认定、指出法律适用错误、强调程序违法、突出行政行为明显不当” 的四层辩护策略。
（一）事实认定错误：建设时间与房屋性质均认定不清
律师指出，街道办认定涉案建筑 “2017 年建成”，完全缺乏客观证据支撑，与历史事实严重不符：
第一，涉案房屋始建于 1982 年，1999 年在原址翻建，早在《城乡规划法》2008 年施行之前就已存在。2006 年涉案地块纳入征收范围时，评估机构出具的估价文件中，已经明确记载了多处石棉瓦棚、附属建筑及围墙、水井等设施，足以证明涉案建筑并非 2017 年才新建，而是在原有建筑基础上翻修形成。
第二，涉案房屋建在合法取得的宅基地上，翻建未超出原有围墙范围，占地面积甚至比之前还有所缩小，并非违法占地建设。虽然宅基地证载面积有限，但历史上农村宅基地实际使用面积与证载面积存在差异是普遍现象，不能仅以超出证载面积就认定为违法建设。
第三，涉案房屋是沈某的唯一居住用房，符合 “一户一宅” 的宅基地政策，街道办未对房屋居住情况、家庭住房情况进行全面核查，简单认定为违建并责令拆除，完全忽视了基本民生保障。
（二）法律适用错误：违反 “法不溯及既往” 基本原则
《立法法》明确规定，法律、行政法规、地方性法规等不溯及既往。我国《城乡规划法》自 2008 年 1 月 1 日起施行，而涉案房屋始建于 1982 年，翻建于 1999 年，建设行为均发生在《城乡规划法》实施之前。
律师强调，对于历史遗留建筑，应当适用建设行为发生时的法律规定，而不能用事后施行的法律去评价之前的建设行为。根据自然资源部关于解决不动产登记历史遗留问题的相关文件，对于因历史原因不具备规划手续的房屋，应当区分情况、分类处理，而不是简单粗暴地认定为违法建设一拆了之。
（三）执法程序违法：超过处罚时效 + 漠视陈述申辩权利
首先，根据《行政处罚法》规定，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。涉案建筑最迟在 1999 年就已翻建完成，至 2024 年街道办立案查处，已经过去了二十多年，远远超过了法定的行政处罚追究时效。
其次，街道办在执法过程中，未充分保障当事人的陈述、申辩权利。沈某在收到告知书后，提交了书面申辩意见，提出了历史遗留、法不溯及既往、唯一住房、曾纳入征收范围等多项申辩理由，但街道办未对任何一项申辩理由进行实质性核查与回应，径直作出处罚决定，违反了正当程序原则。
再者，沈某一家基于对行政机关的信赖，在涉案房屋内居住几十年，相关部门从未提出过违法异议，这种长期的默许已经形成了当事人的信赖利益。街道办时隔数十年突然以违建为由责令拆除，构成 “程序突袭”，损害了当事人的正当信赖利益。
（四）行政行为明显不当：未考虑征收背景，违反比例原则
这是本案最核心的抗辩点之一。律师提出，涉案地块早在 2006 年就已纳入征收范围，评估机构也已对全部房屋及附属设施出具了评估报告，说明涉案建筑依法享有征收补偿权益。
街道办在作出违建决定前，未对涉案房屋的征收背景、补偿权益进行任何核查，也未举证证明涉案建筑存在必须立即拆除的紧迫性和必要性，更没有选择对当事人权益损害更小的处理方式。在房屋可以通过征收补偿、补办手续等方式解决的情况下，直接作出限期拆除的最重处罚，明显违反了行政比例原则，属于《行政诉讼法》规定的 “明显不当” 情形，依法应当予以撤销。
三、庭审交锋：法院认定行政行为明显不当，判决撤销违建决定
庭审中，被告街道办事处主要从四个方面进行抗辩：一是原告之子并非行政相对人，不具备诉讼主体资格；二是街道办依法具有查处违法建设的法定职权；三是被诉违建决定认定事实清楚，涉案建筑建成于 2006 年之后，无规划许可，属于无法改正的违法建设；四是执法程序合法，立案、调查、告知、送达等环节均符合法律规定。
针对被告的抗辩，天习律师团队逐一进行了有力回应，尤其是围绕 “行政行为明显不当” 这一核心，结合 2006 年的评估报告、征收背景、房屋居住现状等证据充分说理。
法院经审理认为：
第一，关于原告主体资格，涉案建筑由原告之子继承并实际居住使用，与被诉违建决定具有法律上的利害关系，有权提起行政诉讼。
第二，街道办事处作为属地政府派出机关，依法具有查处辖区内违法建设的行政职权。
第三，也是本案最核心的裁判要点：根据 2006 年征收时的评估材料，涉案地址当时已存在大量房屋及附属设施，结合双方证据，无法完全确认涉案建筑是全新建设还是旧房改建，但可以确认的是，涉案原房屋及附属设施依法享有征收补偿权益。被告在未对征收补偿情况进行进一步核查，也未举证证明涉案建筑具有立即拆除的必要性和紧迫性的情况下，径行作出限期拆除决定，明显不当。
最终，法院依照《行政诉讼法》第七十条第（六）项之规定，作出一审判决：撤销被告街道办事处作出的《违法建设行政处理决定书》，案件受理费由被告街道办事处负担。
四、律师说法：历史遗留房屋遇拆违，维权要抓住这五个关键点
本案是一起典型的历史遗留房屋违建认定纠纷，也是行政诉讼中以 “明显不当” 为由撤销行政行为的典型案例。结合本案办理经验，天习律师提醒广大市民，遇到历史遗留房屋被认定违建时，要重点把握以下五个维权要点：
第一，先核实建设时间，锚定 “法不溯及既往” 原则。2008 年《城乡规划法》是判断违建的重要时间节点，对于 2008 年之前建成、翻建的房屋，不能直接适用《城乡规划法》认定为违法建设。要尽可能收集老照片、老证件、村委会证明、评估报告等证据，证明房屋的建设时间。
第二，查清土地权属来源，区分 “违法占地” 与 “手续瑕疵”。如果房屋是在合法取得的宅基地、集体建设用地上建设，只是缺少规划报建手续，属于手续瑕疵，而非本质上的违法占地。对于历史原因形成的手续不全，应当优先考虑补办、改正，而非直接拆除。
第三，警惕 “以拆违代拆迁”，关注征收背景。如果房屋已经纳入征收范围、拆迁方已经进场评估，之后又突然被认定违建，很可能属于典型的 “以拆违代拆迁”。这种情况下，行政机关的拆违决定往往因未考虑征收补偿权益、违反比例原则而被法院认定为明显不当。
第四，重视程序权利，及时提出陈述申辩。收到《违法建设告知书》后，一定要在法定期限内提交书面申辩意见，提出事实和理由。如果行政机关对申辩理由不予回应、不做核查，就属于程序违法，可以作为撤销决定的重要理由。
第五，把握起诉期限，及时启动法律程序。收到违建处理决定书后，要在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼。千万不要抱着 “等等看” 的心态错过起诉期限，更不要等到房屋被强拆后再维权，那时维权难度会大大增加。
历史遗留房屋问题错综复杂，既涉及法律政策的变迁，也关系到老百姓的基本居住权益。行政机关在执法过程中，应当尊重历史、兼顾民生，选择对当事人权益损害最小的方式处理，而不是简单地 “一拆了之”。对于当事人而言，遇到违建认定不要慌乱，及时咨询专业律师，从事实、法律、程序、合理性多个维度梳理抗辩点，才能最大限度维护自身的合法财产权益。
