案件背景
2014年3月，购房者唐某某与广州市景兴房地产开发有限公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，购买了位于广州市越秀区沿江西路的一处房产（爱群荟景湾项目），建筑面积333.96平方米，总价款高达19046189元。付款方式为按揭贷款，首期款9526189元，剩余9520000元向华夏银行广州天河支行申请按揭贷款。
同日，唐某某及其配偶李某某与华夏银行天河支行签订了《个人房屋抵押借款合同》，景兴公司作为保证人，为唐某某的按揭贷款提供阶段性担保——即在房屋办理正式抵押登记之前，由开发商对购房者的还款承担连带保证责任-。
合同签订后，唐某某向景兴公司支付了全部购房款19046189元。
购房者断供，开发商代偿贷款
合同履行不久便出现问题。2015年5月至6月，唐某某开始拖欠银行贷款。华夏银行天河支行于2015年6月至2016年3月期间，先后五次向景兴公司发出《履行担保责任通知书》，要求景兴公司履行担保责任-。
景兴公司收到通知后，于2015年8月至2016年4月期间，分多次向华夏银行天河支行转账合计502093.22元，用于冲抵唐某某逾期未还的贷款本息-。
购房者先行起诉要求解除合同
2015年5月28日，唐某某率先向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求解除其与景兴公司签订的商品房买卖合同，并要求景兴公司退还已付购房款及利息。唐某某的主要理由是景兴公司逾期交付房屋。
然而，法院审理查明，唐某某在签订购房合同的同时，还向案外人景兴物业公司出具了《承诺书》，并与另一家公司签订了《委托代理协议》及《授权委托书》，不可撤销地委托该公司代为办理房屋的接管等手续。2014年9月30日，该受托公司已与景兴公司签订《楼宇交接书》，确认景兴公司已履行交楼义务-。
法院认为，受托公司的行为法律后果应归于委托人唐某某，即应视为唐某某已接收了房屋。因此，唐某某以景兴公司逾期交付房屋为由要求解除合同，依据不足。2016年9月，一审法院判决驳回唐某某的诉讼请求。唐某某上诉后，广州市中级人民法院于2017年7月判决驳回上诉，维持原判-。
银行起诉，房屋被司法拍卖
在唐某某起诉要求解除合同的同时，华夏银行天河支行于2015年6月向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求唐某某、李某某偿还借款8764118.09元及利息、罚息等，并要求景兴公司承担连带清偿责任-。
2016年12月，天河区法院作出一审判决，支持了银行的诉讼请求。唐某某、李某某上诉后，广州市中级人民法院于2017年7月判决驳回上诉，维持原判-。
随后，华夏银行天河支行向天河区法院申请强制执行。2018年，天河区法院裁定拍卖涉案房屋。2020年2月27日，该房屋通过淘宝网司法网络拍卖平台，由案外人广州元莱信息科技有限公司以10678176元竞得-。2020年3月23日，法院裁定房屋归买受人所有，并将房屋交付给买受人-。
开发商起诉要求解除合同并索赔
2016年，景兴公司向越秀区法院提起诉讼，要求：解除与唐某某签订的商品房买卖合同及补充协议；唐某某按总价款的20%支付违约金3809237.80元；支付律师费405694元；返还合同原件并协助办理撤销网签手续；涉案房屋拍卖款归景兴公司所有；偿还景兴公司代垫的贷款本息502093.22元及利息；李某某承担共同清偿责任-。
案件历经一审、二审、再审、发回重审等多个程序。2017年11月，越秀区法院作出一审判决。景兴公司、唐某某、李某某均不服，上诉至广州中院。2018年8月，广州中院作出二审判决。各方仍不服，向广东省高级人民法院申请再审。2020年12月，广东高院裁定指令广州中院再审本案-。
2021年12月，广州中院作出再审裁定，撤销原一审、二审判决，将案件发回越秀区法院重审-。重审期间，法院依职权追加华夏银行天河支行作为第三人参加诉讼。
2022年9月，越秀区法院作出重审判决：唐某某、李某某向景兴公司偿还垫付的贷款502093.22元及利息，驳回景兴公司的其他诉讼请求-。景兴公司不服，再次上诉至广州中院。
开发商破产，案件再添变数
2020年7月31日，广州市中级人民法院裁定受理景兴公司的破产重整申请-。2022年3月7日，法院裁定终止景兴公司重整程序，宣告景兴公司破产-。景兴公司管理人陈述，华夏银行天河支行就涉案房屋贷款申报了债权，唐某某亦就购房款申报了债权-。
二审法院的认定
广州中院经审理，归纳了四个争议焦点。
关于购房者能否变更合同解除意见的问题。唐某某在案件发回重审前曾表示同意解除合同，但在重审中变更意见为不同意解除。法院认为，根据民事诉讼法的相关规定，发回重审的案件中当事人可以变更诉讼请求及变更对合同解除与否的陈述意见，唐某某的变更并不违反法律规定-。
关于补充协议第7.1条、第7.4条是否有效的问题。补充协议约定：购房者不按期偿还银行贷款导致银行要求开发商承担担保责任的，开发商有权解除合同，购房者应支付总价款20%的违约金并承担全部费用-。一审法院认为该条款属于格式条款，加重了购房者的责任，应认定无效-。
二审法院对此予以纠正。法院认为，在房屋产权转移登记至买受人名下前，贷款银行只能办理抵押权预告登记，不具有优先受偿效力。为保证银行利益，合同一般约定由出卖人对买受人的还款承担阶段性保证责任。因此，补充协议约定的解除权条款，实质上是出卖人为其承担的阶段性贷款保证责任设置的反担保性质条款，是各方平衡权利义务、合理控制风险的安排，不属于不合理设置双方权利义务的条款，亦不违反法律强制性规定，应认定为有效-。
关于合同应否解除的问题。法院认为，唐某某拖欠贷款导致景兴公司承担保证责任，景兴公司依据补充协议约定主张解除合同，具有合同依据。但是，涉案房屋已被法院公开拍卖并裁定归案外人所有，景兴公司亦知晓上述情况，房屋在事实上已无法返还。在此情况下，景兴公司要求解除合同已无必要，亦无现实可能-。
关于违约金、律师费及垫付款的问题。法院认为，景兴公司实际收取了全部房款19046189元，但仅代垫了502093.22元，并未实际承担全部担保责任。涉案房屋已被拍卖，合同并未因约定而解除。如支持景兴公司依据合同约定要求支付违约金及律师费，将导致各方权利义务显著失衡-。因此，对违约金和律师费不予支持。但景兴公司代垫的贷款本息及利息，唐某某、李某某应当偿还-。
判决结果
2022年，广州市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。即唐某某、李某某向景兴公司偿还垫付款502093.22元及利息，驳回景兴公司的其他诉讼请求-。
案件解析
本案的核心争议在于：购房者断供导致开发商承担保证责任后，开发商能否依据合同约定解除商品房买卖合同。
从合同条款本身来看，补充协议中关于“购房者断供则开发商有权解除合同”的约定，在司法实践中常被认定为格式条款。但二审法院提出了一个重要观点：这类条款本质上是对开发商阶段性担保责任的反担保安排，是各方在商业交易中平衡风险的手段，不宜简单认定为无效格式条款-。
然而，合同解除权的行使还受到一个关键限制——合同解除的现实可能性。本案中，涉案房屋已被司法拍卖并过户至案外人名下，房屋在事实上已无法返还。在此情况下，即便开发商享有合同约定的解除权，解除合同也已无实际意义-。法院最终未支持开发商的解约请求，主要依据并非条款无效，而是履行不能。
此外，法院还考量了利益平衡问题。开发商已收取全部房款，仅代垫了50余万元贷款，却要求购房者支付380余万元的违约金及40余万元的律师费，显然权利义务失衡-。
律师提示
对于购房者而言，按揭贷款购房后务必按时偿还月供。一旦断供，不仅面临银行的追索和征信受损，还可能触发开发商依据合同约定行使解除权。即使最终合同未被解除，代垫款项的返还及利息也是不可避免的。
对于开发商而言，在合同中设置断供解约条款虽是常见的风险控制手段，但需注意：合同解除权的行使并非毫无限制。当房屋已被司法拍卖处置完毕，合同在客观上已无法恢复原状时，解除合同的主张将难以获得法院支持。
对于各方而言，本案也提醒我们：在签订合同时，应充分理解合同条款的含义及法律后果，尤其是补充协议中关于违约责任、合同解除等关键条款。合同纠纷往往旷日持久，尽早通过协商或法律途径解决，可以避免损失进一步扩大。
