随着城市更新的推进，不少位于城乡结合部的宅基地房屋陆续被纳入拆迁范围。一些早年通过“合作建房”方式取得房屋使用权的出资人，在面临拆迁时往往陷入尴尬境地：双方签订的合作建房协议被法院认定无效，自己还能否依据协议约定分得拆迁补偿款？本文通过一则真实案例，解析宅基地合作建房合同无效后的法律后果，以及合同中“拆迁补偿分割条款”的效力认定问题。
一、案件事实：出资七十万合作建房，拆迁来临双方对簿公堂
叶某是广州市荔湾区某村宅基地使用权人，宅基地证载面积24平方米。2016年6月，叶某及其子梁某（出地方）与李某、罗某（出资方，非本村村民）签订了一份《合作建房协议书》。协议约定：由叶某提供宅基地，李某、罗某出资约70万元，共同建成一栋五层住宅楼；建成后房屋二至三层使用权永久性归李某、罗某，四至五层归叶某、梁某，首层和六层双方各占一半；协议同时明确约定，如遇国家征收或拆迁，“包括房产和土地的拆迁收益（包括拆迁补偿费、回迁安置房产、现金补偿）等相关补偿双方各得50%”。-
协议签订后，叶某出具了经公证的委托书，委托李某、梁某办理房屋拆迁安置等相关事宜。李某、罗某随即出资在案涉宅基地上建起了一栋六层楼房，其中二、三层由李某、罗某使用，四、五层由叶某、梁某使用。-
2020年10月，叶某单方到公证处声明终止对李某、梁某的委托。2022年6月，因广州市轨道交通十号线工程建设需要，征收部门与叶某签订了房屋征收补偿协议。根据测绘，案涉房屋实测建筑面积499余平方米，其中证载面积仅24平方米，四层以内实测超证面积360余平方米，四层以上实测超证面积114余平方米。补偿款总额达513万余元。-
眼见拆迁在即，李某、罗永莲于2022年7月向法院提起诉讼。-
二、双方诉请：出资方要求确认合同无效并分割补偿款
李某、罗某提出以下诉讼请求：确认《合作建房协议书》无效；判令叶某、梁某支付房屋补偿款379.76万元；返还合建保证金3000元；支付保全公证费3000元。-
叶某、梁某则辩称：双方已约定拆迁收益各得50%，一审判决将二、三层补偿款全部分给李某、罗某，四、五层按不同标准计算后只给叶某较少部分，违反了双方约定和公平原则，请求二审改判为双方各分得50%。-
三、一审判决：合同无效，按房屋楼层分别计算补偿
一审法院经审理认为，根据《民法典》第363条和《土地管理法》相关规定，宅基地使用权是与农村集体经济组织成员身份相联系的权利，非本村村民不得取得。李某、罗某并非该村集体经济组织成员，双方签订的《合作建房协议书》实质是对集体土地使用权的非法转让，依法应认定为无效合同。-
关于合同无效后的处理，一审法院依据《民法典》第157条规定，结合双方过错责任和公平原则，酌定按以下标准计算补偿：一层有证部分面积按16000元/平方米计算（因双方各占一半）；实测四层以内超证建筑面积按12800元/平方米计算；实测四层以外超证建筑面积按2500元/平方米计算。据此，判决叶某、梁某向李某、罗某支付房屋补偿款315万余元。-
此外，一审判决双方腾退房屋、返还保证金3000元，驳回了公证费的诉讼请求。-
四、二审改判：拆迁补偿分割条款有效，双方各得50%
叶某、梁某不服一审判决提起上诉，主张双方应各占拆迁补偿款的50%。李某、罗某也提起上诉，要求支持公证费3000元。
二审法院经审理后指出，本案的核心争议在于：合同被确认无效后，双方在合同中约定的“拆迁收益双方各得50%”这一条款是否仍然有效。-
二审法院认为，根据《民法典》第507条规定：“合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。”本案中，双方在《合作建房协议书》中约定的“房屋在使用过程中若出现房产被政府征用或强制拆迁情况的，包括房产和土地的拆迁收益等相关补偿双方各得50%”，属于双方当事人对房屋遇到拆迁时解决纠纷办法的约定，该条款具有独立性，不因主合同无效而失效，对双方仍具有约束力。-
据此，二审法院撤销了一审判决第三项，改判叶某、梁某协助李某、罗某向征收部门领取房屋拆迁补偿款2567311.21元（即补偿款总额5134622.42元的50%）。-
同时，因案涉房屋已实际交付给拆迁方，一审判决腾退房屋已无必要，予以撤销。李某、罗某主张的公证费3000元，因缺乏依据，不予支持。-
五、案件解析：三个值得关注的法律问题
（一）为什么合作建房协议会被认定无效？
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份资格相联系。《民法典》第363条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。《土地管理法》明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售。-
本案中，李某、罗某并非该村集体经济组织成员，却通过“合作建房”的方式实际取得了宅基地上部分房屋的永久使用权，这实质上是变相转让了宅基地使用权，违反了法律的强制性规定，因此合同被认定无效。-
（二）合同无效后，“拆迁补偿各得50%”的约定为什么还能有效？
这是本案最值得关注的法律问题。《民法典》第507条规定了争议解决条款的独立性原则——合同无效不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。-
本案双方约定的“拆迁收益双方各得50%”，本质上是在合同履行过程中若发生拆迁这一特定事件时，双方如何分配相关利益的解决方案。该条款独立于主合同存在，不因合作建房协议无效而失效。二审法院正是基于这一法理，认定该条款对双方仍具有约束力。-
需要注意的是，实践中对于此类条款的效力认定存在不同观点，有的法院认为拆迁补偿分割条款也属于合同内容的一部分，合同无效则全部条款均无效-34。本案二审法院采纳了“争议解决条款独立有效”的观点，体现了对当事人意思自治的尊重。
（三）出资方能分割哪些拆迁补偿项目？
本案中，二审法院仅就货币补偿款部分作出了处理，对于回迁安置房产，因尚未建成分配，权益情况尚未最终确定，法院暂不处理，由双方另行解决。-
此外，二审法院将补偿款总额确定为513万余元，而非一审认定的528万余元，主要区别在于二审法院剔除了需支付的权益面积购买款等费用，仅就实际可获得的货币补偿款进行分割。-
实践中，对于临迁费、签约奖励、搬迁奖励等针对村民身份发放的补偿项目，出资方能否主张分割，不同法院的处理也存在差异-。本案中，由于双方协议明确约定“包括房产和土地的拆迁收益（包括拆迁补偿费、回迁安置房产、现金补偿）等相关补偿双方各得50%”，覆盖范围较广，为出资方争取权益提供了有力依据。
六、风险提示与实务建议
通过本案可以看出，宅基地合作建房存在较大的法律风险，对于出地方和出资方各有启示：
对于出资方而言，与非本村村民合作在宅基地上建房，合同被认定无效的风险较高。虽然本案中出资方最终依据合同中的拆迁补偿分割条款获得了50%的补偿款，但这并不意味着所有类似案件都能获得同样结果。建议在签订此类协议时，尽量明确约定拆迁补偿的分配方式和范围，并注意保存出资建房的证据材料。
对于出地方而言，将宅基地提供给非本村村民合作建房，同样面临合同无效的风险。一旦合同无效，虽然可以收回房屋，但可能需要向出资方返还出资款或支付相应补偿。建议在签订任何涉及宅基地权利处分的协议前，先咨询专业法律人士，充分了解相关法律风险。
总而言之，宅基地使用权的转让受到严格的法律限制，任何以“合作建房”为名行宅基地买卖之实的行为，都可能面临合同无效的法律后果。但在合同无效后，双方事先约定的拆迁补偿分割条款，有可能依据《民法典》第507条关于争议解决条款独立性的规定而被认定有效，从而在一定程度上保障当事人的合理预期。
