《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”
律师在实务中应准确把握、理解上述规定,以利于准确适用。
一、准确把握债权关系生效时间
当事人设立、变更和终止不动产的物权合同,首先体现为一种债权关系或称原因关系,除法律另有规定或者当事人另有约定的外,该债权关系自合同成立时生效。
二、准确把握物权变动对债权关系效力的影响
不动产物权合同除包含债权关系外,还包含物权关系,但物权与债权是两个不同的法律概念。债权关系发生后,并不必然导致物权关系能够变动。如果物权关系始终不能发生变动,这时有过错的一方要承担违约等民事责任,但不能以此来捆绑债权关系的效力,要尽可能的促使债权关系合法有效,即未办理物权登记,导致物权关系不能发生变动的,不会因此影响债权关系的合法效力。
在此应说明的是,《担保法》第41条规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。”该条规定与《物权法》第15条“未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定相矛盾。《物权法》第178条规定:“担保法与本法的规定不一致的,适用本法。”因此,《物权法》施行后,《担保法》第41条有关“抵押合同自登记之日起生效”的规定不再适用