北京XX公司与A居间合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

北京XX公司与A居间合同纠纷一审民事判决书 北京市密云县人民法院 民事判决书 （2014）密民初字第2819号 原告北京XX公司，住所地北京市密云县宾阳XX，组织机构代码：563XXXX3456-8， 法定代表人A，总经理， 委托代理人A，男，1980年9月14日出生，该公司法务专员， 委托代理人A，男，1983年11月30日出生，该公司部门经理， 被告A，女，1986年1月19日出生， 委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 原告北京XX公司（以下简称XX公司）与被告A居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员A独任审判，公开开庭进行了审理，原告XX公司的委托代理人A、B，被告A及其委托代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告XX公司诉称：被告委托我公司购房，我公司工作人员为其提供了政策咨询、实地看房、价格协商等服务，最终决定购买坐落于北京市密云县XXX单元号的房屋，并于2013年12月9日与房屋所有权人A女士签订了房屋买卖居间合同，被告按照合同约定支付了A女士购房定金1万元，同时约定于银行贷款当日支付公司居间服务佣金3万元，之后，我公司工作人员已经为买卖双方提供了房源核验、购房资格审核、网上签约等代办服务后，买方告知首付不够，要解除合同，但是拒绝承担违约责任，被告私下与卖方协商，并于2014年3月10日在我公司不知情的情况下，双方私下解除了买卖合同，我公司认为，被告此举严重侵害了我公司的利益，根据《房地产经纪管理办法》、北京市《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》和《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》之规定，另有三方签订的《房屋买卖居间合同》及其附件《告知书》、《佣金确认书》之约定，我公司提供了完整的房屋买卖居间服务，理应收取相应的居间服务佣金，综上所述，原告为维护自己的合法权益，特起诉至法院，请求依法判决被告支付原告居间服务佣金3万元，并承担本案诉讼费， 被告A辩称：一、在本次房屋买卖过程中，原告作为居间方没有尽到详细的告知义务，虽然合同约定首付款为76万元，但是该金额包含了资金监管部分，而资金监管的具体数额合同没有约定，买卖双方对于资金监管具体如何操作，何时需要准备该笔费用等都不清楚，当时原告给买卖双方传递了不同的信息导致双方对于首付款理解不一致，A认为只须交给出卖人50万元的首付款，出卖人认为76万元首付款都直接交给她本人，后来才得知除定金之外所有首付款都需要进行监管，买卖双方认为原告违背了诚实信用原则导致合同无法履行，为了防止损失扩大，无奈解除了合同，二、A要求原告寻找"满5年唯一住房"，但原告明知交易房屋不是房主唯一住房，但向A承诺称可以通过操作免去房屋差价20%的差额税，未尽到其应尽的居间义务，三、双方约定的付款时间为银行贷款当日，在付款条件未成就的情况下，A没有付款义务，且原告并未提供房产过户、物业交割等后续服务，未完成合同约定的居间义务，无权要求给付居间费，四、原告的隐瞒、误导行为导致1万元的定金无法收回，此外A另外重新购房，房屋单价从每平方米1.2万元涨到每平方米1.5万元，造成了损失，综上所述，原告的主张没有事实及法律根据，应该驳回， 经审理查明：2013年12月9日，XX公司（丙方，居间方）与A（乙方，买受方）及A（甲方，出卖方）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定，根据甲乙双方的共同委托，丙方利用所拥有的市场资源、人力资源，向甲、XX双方报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介，促成甲、乙双方达成房屋买卖交易，该合同包含两部分，第一部分为居间服务合同，约定丙方为甲、乙双方提供包括房地产交易信息、实地看房、价格磋商、合同拟定等方面的服务，还约定自合同签订后，甲、XX双方共同或者单独解除本合同的，本合同可以解除，但甲、乙双方仍应按照合同约定向丙方支付居间服务佣金，合同第二部分为房屋买卖合同，合同载明房屋坐落于北京市密云县XXX单元号，房屋所有权人为A，房屋成交价为157万元，合同约定房款支付方式为：签订合同时乙方向甲方支付购房定金1万元，乙方按揭贷款购买该房屋，本合同签订后30日内甲方配合乙方办理按揭贷款手续，乙方于签订本合同30日内支付购房首付款76万元（含资金监管部分），同日，上述三方还签订了房地产经纪代办服务合同，A与XX公司签订房屋出售委托书，A与XX公司签订佣金确认书，确认居间佣金为三万元，A承诺于银行贷款当日支付上述佣金，同日，A向B支付购房定金1万元，XX公司为A提供了房源核验、购房资格审核等服务，2013年12月31日，XX公司将A与B之间签订的房屋买卖合同予以网签，之后，A积极筹备首付款，因其未能筹措足额的首付款，A与XX公司工作人员就相关问题进行咨询，2014年2月16日，A前往XX公司行宫店，A的丈夫也在场，XX公司A接待了买卖双方，A在庭审中提交了谈话录音，谈话录音中，A称之前一直认为出卖方已经同意首付款为50万元；出卖方表示从来没有同意首付款为50万元，而且也不明白资金监管是什么意思，他还等着用A支付的首付款作为其换房的购房款，2014年3月10日，A与B解除了房屋买卖合同， 上述事实，有房屋买卖居间合同、佣金确认书、房款收条、家庭购房申请表、购房资格审查网上打印材料、告知书、房源核验信息表、房产证复印件、谈话录音及当事人陈述等在案佐证， 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，在本案中，原告XX公司促成被告A与出卖人B达成买卖协议，并且三方签订了《房屋买卖居间合同》，原告还为被告提供了房源核验、购房资格审核、网上签约等代办服务，原告已经履行了合同约定的大部分居间义务，被告应当支付相应的报酬，被告辩称因为原告未尽到详细的告知义务，导致其对资金监管认识不清从而对首付款的金额产生误解，本院认为，一方面，原告作为专业的房地产经纪公司，应当熟知房屋买卖相关的政策及具体操作流程，关于资金监管，属于房屋买卖相关政策性规定，大部分首次购房者对此不太熟悉，根据XX实信用原则，原告理应对资金监管的数量、具体操作流程等进行详细、如实告知，但另一方面，被告作为房屋买受人，购置房屋对于其个人及家庭来说系重大事项，理应A，对于资金监管等不熟悉的相关事项，应当主动向原告详细咨询，即使原告不进行主动告知，被告也应当进行询问，本院考虑到《房屋买卖居间合同》已经明确载明了“首付款含资金监管部分”，结合被告自身存在的过失，本院认定原告在履行居间合同过程中存在轻微的瑕疵，因此酌情减少佣金款，关于被告辩称原告未按其要求寻找合适房源的答辩意见，其未提交相应的证据，本院不予采信，关于被告辩称双方约定的付款时间为银行贷款当日因此付款条件未成就的答辩意见，本院认为因买卖双方解除了房屋买卖合同导致未办理贷款，并非原告的原因导致该付款条件未成就，对于该答辩意见本院不予采信，关于被告辩称原告并未提供房产过户、物业交割等后续服务，本院认为并非原告违约拒不提供上述服务，而是因为合同已经被解除的客观原因导致原告无法履行后续服务义务，但本院考虑到若原告为履行上述义务需支出交通费、误工费等成本，故本院对于佣金款酌情予以减少，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、被告A于本判决生效之日起十日内向原告北京XX公司支付佣金款一万六千元； 二、驳回原告北京XX公司其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费二百七十五元，由被告A负担一百元（于本判决生效之日起七日内交纳），由原告北京XX公司负担一百七十五元（已交纳）， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院，上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理， 代理审判员A 二〇一四年七月十六日 书记员B