一起房屋买卖合同纠纷的办案心得

河北国器律师事务所——刘树明律师

一、案情简介

2016年8月2日，被告李XX给原告赵X出具欠条一份，认可拖欠原告工程款57万元，承诺还不了款用奥林景泰嘉苑29号楼1单元103室（以下简称争议房屋）抵顶欠款。截止起诉前，被告没有向原告偿还上述工程款，原告故向法院起诉，主张与被告存在房屋买卖关系，请求法院判令被告履行房屋交付义务，并协助办理过户手续。

二、案情分析

被告李XX委托本律师出庭应诉，了解到被告李XX至今尚未取得争议房屋的所有权，原告的主张无法实现。原告的诉讼请求存在较大问题，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第2款规定相悖，得到法院支持的可能性较小。

三、案件结果

人民法院最终判决驳回了原告的诉讼请求。

四、代理词

代理词

尊敬的审判长、审判员：

河北国器律师事务所接受李XX的委托，指派刘树明律师担任赵X诉李XX等房屋买卖合同纠纷一案（以下简称本案）中被告李XX的一审代理人，代理律师参加了庭审，现根据法律和该案事实，发表如下代理意见，供合议庭酌予参考。

一、被告李XX出具“以房抵债”欠条的行为是一个债权行为，债权行为有效，但物权行为尚未得到权利人追认，因此物权行为尚未生效。

庭审中，原告赵X提供了被告李XX出具的欠条，从形式和内容上该欠条是一个“以房抵债”协议，被告李XX用涉案房屋来抵顶拖欠的工程款，这是一个确定买卖关系的债权行为，而转移标的物（涉案房屋）所有权的行为是物权行为。

在《物权法》第十五条和《合同法解释二》第十五条的基础上，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，进一步明确了债权行为（又称负担行为）和物权行为（又称处分行为）的区分原则，本案被告出具欠条确定“以房抵债”的债权行为是有效的，但物权行为——卖方（被告李XX）向买方（原告赵X）转移标的物（涉案房屋）所有权的行为并未获得权利人（涉案房屋的所有权人）追认，该物权行为属于效力未定的无权处分行为，只有物权行为生效之后买方（原告赵X）才能取得标的物（涉案房屋）的所有权，物权行为尚未生效，原告赵X无权取得标的物（涉案房屋）的所有权。

二、无权处分导致不能履约的责任——要求承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿

被告李XX出具欠条时，尚未与开发商、第二被告进行工程款结算，初步估算开发商拖欠其工程款有六、七十万元，有理由相信开发商不给工程款，则可要求开发商用房屋抵顶拖欠的工程款。在此背景下，被告李XX才出具欠条，承诺用房屋抵顶拖欠原告赵X的工程款。

目前，被告李XX已经与开发商就工程款进行了结算，开发商不拖欠被告李XX工程款项，被告李XX无法取得涉案房屋的所有权或者处分权，非涉案房屋的所有权人或权利人，无权处分涉案房屋，尚未得到也不可能得到房屋所有权人的追认，导致转移房屋所有权的物权行为并没有生效。

同时，涉案房屋是不动产，尚未登记在原告赵X名下，原告赵X并非《物权法》第106条规定的善意第三人，不能得到善意取得制度的保护。

按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第2款之规定，在无权处分导致不能履约（物权行为尚未生效）的情况下，原告赵X只有两种选择：要求被告李XX承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，而不是要求被告李XX向其交付涉案房屋。

综上，在债权行为有效但物权行为尚未生效的情况下，原告赵X在标的物（涉案房屋）所有权不能转移的情况下，不是选择要求被告李XX承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿中，而是“反其道行之”，要求无法实现的交付房屋，违反了相关法律规定，应当驳回原告的诉讼请求，另行起诉解决争议。

河北国器律师事务所

刘树明律师

                        二〇一七年五月二日

五、法律适用

1、《物权法》第106条[善意取得]

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让上受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其它物权的，参照前两款规定。

2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条[无处分权买卖合同的效力]当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出场人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。