共有房产难以进行实物分割，如何处置？

山东高法

案情简介

原告吕某丙（加拿大籍）与被告吕某甲、吕某乙系亲姐妹关系。此前法院作出生效判决，确认三人共同继承位于济南市历下区青年东路的两套房产，其中吕某丙占31%，吕某甲、吕某乙各占34.5%。

判决生效后，共有份额虽已明确，但共有关系并未实际终结。因吕某丙系加拿大国籍，长期在国外生活，难以占有、管理和使用案涉房屋，遂提出由吕某甲、吕某乙取得房屋并支付折价补偿；若无法折价补偿，则将房屋拍卖、变卖后按份额分配价款。

因协商未果，吕某丙诉至法院，提出先位请求：案涉两套房屋归吕某甲、吕某乙所有，二人按此前评估价格支付折价补偿款；同时提出备位请求：若法院不支持折价补偿，则判令对房屋拍卖、变卖，所得价款按三人共有份额分割。庭审中，吕某甲、吕某乙均表示不同意受让房屋，也不认可原评估价格，但同意通过拍卖、变卖方式分割价款。

法院审理

法院经审理认为，生效判决已经确认三方共有份额，各方作为按份共有人，依法按照份额享有所有权。现共有关系难以继续维持，各方又无法就折价补偿达成一致，法院应依法确定可操作的分割路径。

关于先位请求，法院认为，案涉房屋评估报告形成于此前案件审理期间，至本案审理时已超过有效期限，难以客观反映当前市场价值，不能直接作为折价补偿依据。同时，吕某甲、吕某乙明确表示不愿受让房屋，各方对房屋归属及折价标准均未形成合意，该请求缺乏履行基础，法院不予支持。

关于备位请求能否同案审查，法院认为，吕某丙基于同一共有物分割法律关系，提出顺位衔接、相互排斥、事实基础相同的两项请求，构成客观预备合并之诉。在先位请求难以支持时，法院可以继续审查并裁判备位请求，不属于诉讼请求不明，也不构成重复诉讼，有利于一次性化解纠纷。

法院进一步认为，案涉两套房屋均为成套住宅，难以进行实物分割，强行分割将减损房屋价值和使用效能。现三方份额清晰，吕某丙长期定居国外，客观上难以管理、使用房屋；吕某甲、吕某乙亦明确放弃受让，仅同意变价分割，维持共有关系的基础已不存在。采取拍卖、变卖方式分割，既符合法律规定，也有利于减少重新评估、反复诉讼的成本。

最终，法院判决三方于判决生效之日起180日内共同将案涉两套房屋予以拍卖或变卖，所得价款由吕某丙分得31%，吕某甲、吕某乙各分得34.5%；处分过程中产生的税费亦按上述比例分担。

法官说法

共有物分割案件中，确认共有份额并不等于纠纷彻底解决。共有房产难以实物分割，共有人又无法就折价补偿达成一致时，如果裁判只停留在“份额确认”，当事人的财产权益仍长期悬置，后续履行和执行也容易陷入僵局。

本案中，法院依法审查并处理了当事人的备位请求。在先位请求缺乏履行基础的情况下，继续审查备位请求，既尊重当事人的处分权，也避免因同一纠纷再次起诉，减少程序空转和诉累。通过判决明确拍卖、变卖路径及价款分配比例，裁判结果更具可操作性，也为后续履行和执行提供了清晰依据。

法官提醒，共有基础丧失，协商无法继续时，共有人可以依法请求人民法院分割。对于难以实物分割的住宅类房产，折价、拍卖、变卖后按份分配价款，是兼顾公平、效率和执行可行性的常见方式。诉讼中，当事人也可以根据实际情况提出先位、备位请求，为法院一次性实质化解纠纷提供更充分的裁判空间。