妻子持伪造公证书卖房

□本报记者黄洁

本报通讯员梁代杰

梁女士从李先生的妻子手中购买了一套产权人为李先生的房屋,但在交了首付,且办理完房屋贷款手续后,刑满释放的李先生却拒绝协助办理房屋过户手续。为此,梁女士将李先生告上法庭,要求其继续履行合同,协助办理房屋过户手续,并赔偿违约金247000元。

近日,北京市丰台区人民法院对此案作出一审判决,并未支持梁女士的诉讼请求。

据梁女士说,她与李先生的妻子于2012年6月25日通过房地产中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定,梁女士购买李先生的房屋一套,先支付房屋首付款34万元,剩余款项由梁女士向银行申请贷款,待贷款申请手续获批后的三日内,双方共同办理房屋过户手续。合同签订后,梁女士当即支付了定金,随后依约给付了首付款。可当贷款手续审批成功后,李先生却表示拒绝继续履行合同。

据了解,合同签订时,李先生正在监狱服刑,其妻子拿着结婚证、房产证原件和经过公证的授权委托书与梁女士签订了合同。因此,梁女士认为,自己有理由认为李先生的妻子有权代理买卖房屋。现其妻子因故去世,刑满出狱后的李先生却拒绝继续履行合同,其行为已经构成违约。

而据李先生说,2012年12月前他一直在河南某监狱服刑,2010年7月24日时,他的确曾经办理过公证,委托妻子办理其名下房屋的贷款、抵押等手续,但从未曾授权其出售房屋。他对妻子与梁女士之间的买卖并不知情,梁女士当庭提交的公证委托书是伪造的。

法院经过核实,梁女士所提交的内容为代为出售房屋的公证委托书确系伪造。

法院审理后认定,李先生之妻持伪造的公证委托书,代理李先生与梁女士签订房屋买卖合同,而李先生对上述合同不予追认,该合同对李先生不发生法律效力,判决驳回了梁女士的诉讼请求。

■以案释法

无权代理未被追认属无效

法官在判后解释说,此案中梁女士曾主张李先生妻子的行为构成了表见代理。

所谓表见代理,根据合同法的规定,即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”此处的“有理由相信行为人有代理权的”,应包括两层涵义:一是被代理人主观上有过失,造成了代理人获得代理权的表象;二是相对人主观上善意、无过失。

在本案中,梁女士与李先生之妻签约时,李先生作为产权人尚在狱中服刑,对妻子卖房不知情,也并未委托妻子出售房屋,因此李先生并无过错。梁女士作为房屋买卖合同相对方,负有对李先生之妻提交的相关材料予以严格、谨慎审查的义务。签约时,李先生本人没有到场,其妻所持公证委托书为两年前外地公证机关出具,梁女士在没有严格、谨慎审查李先生之妻所获委托真实性的情况下,便与其签订了房屋买卖合同,因此梁女士自身存在过失。

正因如此,李先生之妻的行为不能构成“表见代理”,而属于无权代理。当无权代理行为被代理人不予追认的,应属无效合同。