黄晗叶律师
一、经济适用房的定义
经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。
二、借名买房的情形
借名买房是指以他人的名义购买房屋，款项由自己支付。主要类型有：
1、规避法律或者政策。购房人没有资格购买，而名义买房人具有资格购买。以规避限购政策的规定。
2、享受优惠。使用名义买房人的住房公积金贷款；还有单位建集资房的，单位外的员工使用单位员工的资格进行购买；
3、转移财产逃避债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，避免财产被执行；
4、简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋；
很多借名买房因存在违法事由，实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。
三、借名购买经济适用房的风险
无法继续履行的风险:名义买房人在签订合同后反悔导致合同不能履行。由于名义买房人领取房产证后，由于很多城市限购政策的原因，在一定的期限内不能办理过户手续，在该段期间内，如果名义买房人对他人有债务不能清偿，则这套房产有可能被查封甚至进而被拍卖。在这种情况下，已经付款的实际买房人往往只能向名义买房人要求返还购房款，而不能要求继续履行合同。
无效的风险：从政府推出经济适用住房的目的考虑，政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项优惠政策。在开发经济适用住房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买经济适用住房，而原经济适用住房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府的初衷，因而违反了社会公共利益。
经济适用房体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，故无效。
那么会有当事人问了，如果签订之时不满5年，发生纠纷时候已经满了5年，该合同的效力如何呢。参考法院的案例，总结一下：《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，现案涉房屋已经可以上市交易，《房屋买卖协议书》的内容不违反法律效力性强制性规定，且购买者也愿意承担补缴的土地出让金及各项过户费用，该合同应为合法有效。
有的房屋虽然是经济适用房，但是取得时候并没有要求购房人取得低收入资格，只是按照拆迁的性质取得，那么该类房屋买卖合同的效力参考拆迁房屋买卖合同的效力。拆迁房屋的买卖往往会被法院认为是暂时无法履行，但是双方意思表示真实，未违反法律强制性规定，应属有效。
律师建议：经济适用房是属于政策性的住房，购买者需要满足一定的条件，所以是不可以随意借名购买经济适用房的。一旦购买，需要签订完善的购买合同，需要核实产权人的资信，如果可以建议办理抵押担保。