赠与合同纠纷，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，撤销签约合同

律师观点分析

案情简介：

原告:孙某某，女，汉族，无业，住北京市海淀区

委托诉讼代理人:邓伟娜，河北新雨律师事务所律师

被告:成某，男，汉族，某科技有限公司设计人员，住北京市丰台区

被告:何某某，女，汉族，某公司服装设计师，住北京市丰台区

委托诉讼代理人:康X，北京XX律师事务所律师

委托诉讼代理人:姚XX，北京XX律师事务所实习律师

原告孙某某与被告成某、何某某赠与合同纠纷一案，本院于2023年3月1日立案受理，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。

原告孙某某及其委托诉讼代理人邓伟娜，被告成某，被告何某某之委托诉讼代理人康X姚XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

孙某某向本院提出诉讼请求:

1、判令撤销程福祥与成某、何某某签订的北京市存量房屋买卖合同;

2、判令成某、何某某将涉案房屋过户给我;

3、判令成某、何某某承担本案诉讼费。

事实和理由:我与成某系祖孙关系。2015年我与成某达成赠与合意，成某赡养我和程福祥，程福祥将位于北京市海淀区永定路57号院229楼5单元402房屋赠与成某,程福祥于 2015年12月23日去做了遗嘱公证，约定将自己那部分产权去世后份额全部由成某继承，前提是成某需为其养老送终。2015年12月25 日，我及程福祥与成某又签订了补充协议，约定我与程福祥的房屋在去世后全部由成某继承，保障其生活有所依靠。程福祥与成某签订的遗嘱实为遗赠。

2021年，程福祥身体出现健康X问题，便与成某约定，由成某赠养我与程福祥，负责我与程福祥的日常生活起居及医药费，我与程福祥将房屋过户给成某。但北京市房屋过户需要申请人在北京市连续五年纳税或缴纳社保的条件，成某不够过户资格，其妻子何某某符合过户条件，于是双方协商，将房屋过户给成某、何某某夫妇。双方虽然以买卖关系过户，但实为赠与，且成某、何某某未按照合同约定支付房屋款。2021年12月底，双方办理了过户手续。程福祥半身不遂瘫痪在床，需要成某照顾，成某明确表示拒绝履行赡养义务。成某的行为严重损害了原告的合法权益。我不得已向贵院起诉，要求依据《民法典》第663条的规定，撤销对成某的赠与，维护我的合法权益。

成某辩称，我当时过户时答应老人要赔养，但因为我挣钱能力有限，老婆孩子也不在一起住，也养不好老婆孩子，所以没钱赡养老人，所以奶奶起诉我。2015年签订了合同，我爷爷还在，那个时候我还小，我爷爷挣钱，也不用我给钱，以前我是照顾的，后来结婚有孩子我没时问照顾了。我无能为力，同意孙某某的请求。现在我妻子也要和我离婚，我没有经济能力。何某某辩称，成某当庭说的都不是实情。何某某去年7月离开两人共同的家后，成某从来没给何某某一分钱，所以成某没钱养爷爷不是事实。且两人离婚诉讼正在进行，最终所谓的抚养费和赔偿金没有被法律确定。成某以此为借口不履行赡养义务。实际上是与孙某某作为利益共同方，要求何某某返还房屋。我方认为，房屋已经过户，赠与行为已经完成，所以不同意将房屋返还原告。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

定州市西城乡东赵庄社区村民委员会出具的证明载明:程福祥与孙某某是夫妻关系，二人育有成占立、成立匣、程立新、程立燕。双方均认可成某系成占立之子，成某与何某某是夫妻关系。

本案原告原为程福祥、孙某某，二人要求撤销与成某、何某某签订的北京市存量房屋买卖合同并返还房屋。本案诉讼过程中，程福祥于2022年12月13日去世。成占立、成立匣程立新、程立燕均出具放弃继承声明，表示自愿放弃继承诉争房屋。

诉争房屋原登记在程福祥名下，双方均认可该房屋原系程福祥与孙某某夫妻共同财产。2021年4月27日，程福祥(出卖人)与成某、何某某(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定程福祥将诉争房屋出售给成某、何某某，成交价格 120万元。成某、何某某未实际支付购房款。2021年4月27 日房屋变更登记至成某、何某某名下。

2015年12月23日程福祥立有公证遗一份，将诉争房屋中属于其所有的部分留给孙子成某一人继承，成某须负责为程福祥养老送终，成某继承的遗产属于其个人财产，不作为他与其配偶的夫妻共同财产。孙某某提交一份《关于遗嘱的补充说明》，用以证明成某赡养程福祥、孙某某，二人去世后房屋由成某继承。

该《关于遗嘱的补充说明》载明:“1、这是一份关于遗嘱的补充说明，我们(程福祥、孙某某)百年后留有祖宅一套)给孙子成某以保障其生活有所依靠。要求其世代相传除去不可抗因素(如拆迁、政府征地等)外，不可将其变卖、转让、赠与他人。2、该遗嘱及补充说明由其父母代为监督房本由父母保管。3、该说明一式3份，孙子及其父母各一份。4、该补充说明与遗嘱具有同等法律效益，签字生效。说明人:孙某某、程福祥孙子成某 2015.12.25”。成某对此予以认可。何某某认可上述证据的真实性，但主张上述遗嘱和补充说明时间为 2015年，早于其与成某结婚的时间 2019年，故对其没有拘束力，且此后房屋已经过户给其与成某，该遗嘱不发生效力。

孙某某主张其及程福祥与成某签订了《赠与协议》，就此提交了落款时间为2021年2月17日的《赠与协议》，载明:“甲方(赠与人)程福祥，……，赠与人:孙某某……，乙方(受赠人):成某……。甲乙系祖孙关系，甲方自愿将名下唯一房产赠与乙方，并将房产过户给乙方，乙方需照顾甲方生活起居，为甲方养老送终。

根据《民法典》等有关法律规定，甲乙双方自愿达成如下协议:1、甲方自愿将名下唯一房产赠与乙方一人所有，并世代传承，乙方自愿接受该房产。房产具体状况如下:(1)该房产位于北京市海淀区永定路57号2区229号楼4层5单元8号，建筑面积54.6平方米;(2)房产证号为:京(2021)海不动产权第0005409号。2、乙方需照顾甲方生活起居，负责甲方生活费、医药费等，为甲方养老送终尽赡养义务;3、赠与房产为乙方一人财产，不允许出售或转赠，由乙方父母监督;4、甲方配合将房产过户给乙方，因乙方不符合过户条件，房产过户给乙方及配偶，但房产为乙方一人财产，不作为夫妻共同财产;5、本赠与协议为可销协议,若乙方不赡养甲方，甲方将收回房产;撤销该协议。本协议一式两份，甲乙各执一份，具备同等法律效力。”。成某对此子以认可。何某某对此不予认可，主张其从未听过，也未见过该协议，没有任何人向其提起过此事，该协议是程福祥、孙某某与成某签订，根据合同相对性原则，无法约束何某某，且何某某有合理理由怀疑该证据是为本案制作的，事实上诉争房屋就是赠与给成某和何某某的，从未有人表达过赠与是附条件的。

对于《赠与协议》的签署情况，孙某某主张，当时其与程福祥只要求成某对二人进行赡养，诉争房屋也只想过户给成某，但因房屋过户程序有限制，成某不符合过户条件，何某某符合条件，故将房屋过户给成某和何某某，何某某只是帮忙做过户手续。成某认可孙某某的主张，表示当时其已与何某某结婚，不想与何某某产生隔阂，所以一人签字承担赠养义务，该情况其在签订协议之前就告知过何某某，何某某知情，协议是春节签署的;因其不符合房屋过户的条件，加上何某某的名字就可以过户。何某某对此不予认可，主张诉争房屋过户的背景是成某是程福祥和孙某某唯一的孙子，两位老人担心将来子女争夺遗产，想在在世时将房屋过户给成某和何某某，减少纠纷;2021年10月何某某怀孕，两位老人认为与何某某肯定是一家人了，故放心将房屋赠与给成某和何某某，并不存在孙某某主张的借名过户的情况;赠与协议的签订时间是2021年春节初六，成某那天休息不可能上班，且二人在老家，程福祥和孙某某在北京，不可能在老家签订协议;因为何某某与成某关系破裂要离婚，孙某某和成某联合起来诉讼，意图损害何某某的合法权益。何某某就其主张提交了其与成某的微信聊天记录，用以证明成某从未表达过是借名过户或附条件赠与，成某与孙某某联合诉讼是为了要回房屋。聊天记录显示，成某:“还有一个就是房子的问题，肯定是要过户给奶奶，或者是给到我自己,这件事情你能不能接受。”何某某:“又来。所以说，在解决咱俩这些事之前必须把这个事给办了是吗。”成某:“房子这件事情肯定没得商量，如果和好了，两家人都和好了，然后又说起房子了，怎么样，再闹一次吗?之前我想的太少，我觉得丑话不必要说出来，但是我这次事情之后，我觉得丑话还是要说在前面。”成某对该证据的真实性予认可，证明目的不认可，孙某某对此不子认可，表示其与程福祥确实是想将房屋留给唯一的孙子成某，但这是二人唯一的房屋，公证遗嘱和赠与协议均要求成某尽赡养义务，实际上就是附条件的赠与，但成某和何某某均未照顾二人。孙某某提交了住院费用清单，用以证明成某和何某某未尽到赡养义务。成某对此予以认可，何某某对证明目的不子认可。

对于赡养情况，成某表示其与何某某并未赡养程福祥和孙某某，未出钱出力，只是有的时候开车带老人出去，其与何某某结婚后与两位老人居住在一起，平时是两位老人照顾其与何某某，程福祥生病到去世何某某都未出现，只是问过一次。何某某对此不予认可，表示赡养过两位老人，其与成某结婚后与程福祥和孙某某生活在一起，日常进行照料，平时也会买菜，2022年7月其与成某吵架离开家后就未再回去。孙某某认可成某、何某某结婚后与其及程福祥共同居住。对于赠与协议签订后程福祥及孙某某的身体情况，孙某某表示程福祥身体不好有脑梗后遗症，半身不遂，需要常年服药，日常需要人照顾孙某某身体可以，但腿脚不好。成某对此予以认可，何某某认可程福祥有脑梗后遗症，但生活可以自理，2022年10月程福祥摔倒后身体情况恶化，在此期间成某一直照顾程福祥，其也想去照顾，但成某说不让其去。

孙某某要求撤销《赠与协议》，主张该协议是附条件的赠与，成某和何某某未尽到赡养义务，需要返还房屋。

本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，诉争房屋系程福祥与孙某某的夫妻共同财产，程福祥与孙某某共同提起本案诉讼，程福祥在诉讼中去世，程福祥的其他继承人均表示放弃继承，故现孙某某有权要求撤销程福祥与成某、何某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》。对于合同效力，程福祥虽通过与成某、何某某签订《北京市存量房屋买卖合同》将诉争房屋过户给成某、何某某，但成某、何某某并未实际支付购房款，现双方均认可该行为实际系赠与行为，故本院认为，《北京市存量房屋买卖合同》系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效。故孙某某要求撤销合同的诉讼请求，本院不予支持。对于孙某某要求成某，何某某将诉争房屋过户给其的诉讼请求，本院认为，该房屋原登记的所有权人系程福祥，如恢复登记，应恢复登记至程福祥名下，但程福祥已在诉讼中去世，故现不具备将房屋所有权恢复登记至程福祥名下的条件，亦不应登记至孙某某名下，对该问题应另行解决。故对孙某某要求将诉争房屋过户给其的诉讼请求，本院无法予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定,判决如下:

一、确认程福祥与成某、何某某于二〇二一年四月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;

二、驳回孙某某其他诉讼请求。