房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

案情简介：

原告:李X，女，汉族，住北京市海淀区文XX。

原告:蔡XX，男，羌族，住北京市海淀区文XX。

二原告共同委托诉讼代理人:梁X，北京市XX律师。

二原告共同委托诉讼代理人:周X，北京市XX实习律师。

被告:刘X，男，汉族，住四川省资阳市雁江区莲花XX 。

委托诉讼代理人:邓XX，河北XX律师。

被告:李XX，女，汉族，住北京市丰台区方庄芳城XX。

委托诉讼代理人:吴XX，北京XX律师。

被告: 北京市昌平区XX，住所地北京市昌平区XX。

法定代表人:邢XX，主任。

委托诉讼代理人:曹X，XXX律师

委托诉讼代理人:冀XX，XXX律师

原告李X、蔡XX与被告刘X、李XX、北京市昌平区XX(以下简称瓦窑村委会) 房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序(独任制)，公开开庭进行了审理。原告李X与蔡XX的共同委托诉讼代理人梁X，被告刘X的委托诉讼代理人邓XX，被告李XX的委托诉讼代理人吴XX，被告瓦窑村委会的委托诉讼代理人曹X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李X、蔡XX向本院提出诉讼请求:

1. 依法解除二原告与被告李XX、瓦窑村委会签订的《中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟协议书》;

2. 判令三被告向二原告支付购房款 228 万元及逾期付款损失，损失以 228 万元为基数，自2017年12月16日起计算至实际付清之日止，2019年8月20日前按照银行贷款基准利率计算，2019 年8月20日之后按公布的一年期市场报价利率计算;

3. 判令三被告向二原告支付房屋装修费实际损失 580 252 元;

4. 本案诉讼费由三被告承担。

诉讼过程中，原告李X、蔡XX将第一项诉讼请求变更为请求确认其与李XX之间的房屋买卖合同关系无效。

事实与理由: 2017 年10 月15日李XX与刘X签订《房屋委托协议》，就位于北京市昌平区XX (以下简称瓦窑村) 瓦窑文化创意产业集聚区山作庭院听松099A 号房屋，李XX委托刘X对外出售。2017 年12月16日(合同落款日期为 2011年8月21日，但实际签订日期为 2017年12月16日)经刘X介绍，二原告 (系夫妻关系) 与李XX、瓦窑村委会签订《中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加

盟协议书》。协议书约定二原告以会员加盟的方式入驻集聚区，并向李XX交纳会员加盟费 228 万元，使用期限 70 年。二原告根据双方协议约定于2017年12月16日向刘X分五次转账共计228万元。李XX于2017 年12 月 16 日将涉案房屋交付二原告实际使用，二原告在接收房屋后花费巨额资金进行装修并入住。2020 年7月 26日，该房屋因违建被强制拆除，导致原告订立合同最初的目的无法实现，二原告多次与三被告协商解决无果，为维护原告合法权益，依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。

被告刘X辩称:刘X不是本案适格被告，原告起诉刘X主体错误。刘X与原告非买卖合同关系，而是居间合同关系，本案中刘X已经如实向原告提供了我方与李XX的《房屋委托协议》，向原告阐明了中介身份，刘X协助原告与瓦窑村委会签订了加盟协议，并协助原告与李XX进行了房屋手续的转让，至此，刘X的居间服务完成。虽然刘X代收了原告的购房款，该款项 188 万元转给原房主李XX，13 万元转给了瓦密村委会的工作人员用于办理房屋的交接手续，另外款项为刘X为双方提供双方居间的费用。另外刘X只是中介，提供了服务收取了费用，即使原告与瓦密村委会的合同解除，刘X也不应该承担返还房款的责任。刘X受李XX的委托代为寻找买主促成交易，是典型的居间合同关系，刘X不是李XX和瓦窑村委会的代理人。原告在购买涉案房屋时刘X告知其涉案房屋是小产权房，涉案交易书中，原告对房屋只有使用权没有所有权，说明原告在购买房屋前知道涉案房屋是小产权房。原告在明知涉案房屋是小产权房的前提下购买了涉案房屋，法院应认可双方交易的合法性及真实性。房屋被拆除后，即使原告与瓦窑村委会的加盟协议书解除，在涉案房屋的购房款已被原房主收取，刘X已经协助李XX与原告进行了房屋手续的交接，李XX也已经交付了房屋的情况下，刘X作为居间人不应当承担返还房款的责任。

根据合同法和商品房买卖合同司法解释规定，涉案房屋自交付时起风险应当由原告承担。2017 年 10 月15日李XX与刘X签订了委托协议，委托其出售涉案房屋，拟出售价格为 188 万元，双方约定超出部分为刘X所有。刘X协助办理李XX与原告的相关交接手续。购买小产权房的风险应由原告自己承担。现原告将风险转给三被告没有依据。即使法院解除原告与被告的加盟协议，被告也不应全额返还购房款。自房屋交付到房屋拆除，原告使用房屋近 3 年，即使协议解除，也应该扣除原告相应的房屋占有使用费用。原告购买的不仅是房屋还有其附属权利，对本案中协议书应属部分无效。虽然房屋被拆除，但是村民的荣誉资格保留部分应当是有效的。请求法院驳回原告诉请。

本案中，即便《房屋委托协议》真实有效，刘X实施其民事行为时不符合委托代理关系特征:刘X没有以李XX的名义实施买卖行为，而是以自己的名义实施买卖行为;刘X将房屋交予二原告，并自行收取了原告所交的 228 万元: 原告当庭表示其没有看到《房屋委托协议》的原件，不知道其中的房价的信息其基于朋友的介绍和对刘X的信任，才购买了该房屋。由此可见，原告并非基于对《房屋委托协议》内容认可而与李XX建立买卖关系，而是基于对刘X的信任直接与刘X建立买卖关系。相反，如果原告有意与李XX建立真实的买卖关系，则应当先核实《房屋委托协议》的原件和真实性，再与李XX取得联系以核实卖方的真实意思，否则原告仅凭刘X提供的一张无法辨认真伪的委托协议图片，就出资二百多万元购买房屋，完全不符合常理。而且如果原告认为房屋是李XX委托刘X出售，则在房款交付时，应当将房款转账到房主李XX，而不是交给被委托方刘X。事实上，在购买该房屋时，原告内心已经确信刘X是该房屋的房主，其从刘X处购买该房屋，所以才将房款踏实的交给刘X。原告这一内心确信是刘X传递给原告的，刘X已经告诉原告该房屋其已经购买下来，该买卖行为无需其他人参与，也无需向他人支付房款。刘X上述意思传递之所以获得原告的认可，原因在于原告通过朋友介绍而产生的信任。所以，本案交易行为不符合委托代理的基本特征，并非基于对《房屋委托协议》的认可，委托关系不成立。三、《房屋委托协议》不是居间协议 (不是房屋经纪合同)，其性质属于名为委托、实为买卖的合同，李XX为卖方，刘X是买方。刘X在庭审中表示其为中介机构，长期从事房地产居间业务或经纪业务。但是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条房地产中介服务机构应当具备下列条件: (一)有自己的名称和组织机构;(二) 有固定的服务场所: (三)有必要的财产和经费:(四)有足够数量的专业人员: (五) 法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。《房地产经纪管理办法》第十四条: 房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。《房地产经纪管理办法》第二十五条，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:······ (二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖 (租) 出房屋赚取差价。从以上法律规定可以看出，个人没有从事房屋经纪业务的资格，在从事委托交易中，不能隐瞒真实交易价格赚取差价款，也不能以自行收取房款。所以二原告和刘X以《房屋委托协议》证明刘X是房屋中介机构是居间方，促成了李XX与二原告之间达成房屋买卖关系，没有法律依据和事实根据。四、本案买卖标的并非只有房屋，而是包括配套用房使用权、村民身份以及各种会员福利待遇在内的综合体，原告将本案法律关系片面理解为房屋买卖关系与其所提供的加盟协议证据内容不符。原告提供的《中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟协议书》没有关于房屋买卖交易的约定，而是约定了配套用房的使用权益，同时约定了给与会员荣誉村民身份，享有创作、办公、居住培训、度假、休闲等相关权益关于费用约定中没有关于房屋买卖房款的内容，而是缴纳会员费

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:

李X与蔡XX系夫妻关系。李X、蔡XX称，2017 年时，其二人经过他人介绍认识了刘X，刘X带其二人在瓦窑村听松项目看房并向其介绍了听松 099A 的房子,刘X当时称需要与原房主谈房价后再向其二人反馈，后刘X反馈价款为 228 万元，因有朋友也是通过刘X介绍后在瓦窑村买了房,故其二人对刘X较为信任，便向刘X支付了 228 万元款项。后刘X协助其二人签署了《中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟协议书》[以下简称《加盟协议书》 (李X、蔡XX版)]，该协议实际签订时间应是 2017 年12 月底或是 2018 年1月,但刘X要求其二人将落款时间写为 2011年8月21日，因商谈过程中，刘X通过微信向其二人发送了《房屋委托协议》照片及李XX与瓦窑村委会之间的加盟协议书照片，委托协议中委托人与加盟协议中丙方均为李XX，故其二人主张系与李XX成立的房屋买卖合同关系。李X、蔡XX提交微信聊天记录、房屋委托协议照片、借记卡账户历史明细清单、《加盟协议书》 (李X、蔡XX版) 予以证明。

除上述证据外，刘X另提交了一份甲方为瓦窑村委会、乙方为瓦窑建设公司、丙方为李XX于 2011年8月21日签订的《中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟协议书》[以下简称《加盟协议书》 (李XX版)] 复印件，以及瓦窑建设公司于2013 年6月15日出具的两张《收据》复印件。刘X称上述文件系李XX委托其出售房屋时为证明李XX就是原房主而向其提供的复印件，原件已在办理房屋交割、补签《加盟协议书》 (李X蔡XX版) 时交还给瓦窑村委会。前述《加盟协议书》 (李XX版) 主要内容为:丙方李XX向乙方瓦窑建设公司支付会员费1 635 026 元，可获得乙方瓦窑建设公司建设的位于瓦窑村山作庭院项目内地块号为听松 099A 的配套用房，房屋建筑面积183.34平方米，主体结构为砖硷结构，院落面积为 500 平方米。协议书落款处甲方盖有瓦窑村委会章样，乙方盖有瓦窑建设公司章样(内容部分亦多处盖有该公司章样)，丙方处签有李XX字样。《收据》内容分别为:今收到李XX(听松 099A)交来物业管理费(2013年6月15日-2014年6月14日)3463.74 元;今收到李XX(听松 099A)交来面积补差款、燃气管道初装费、装修管理费、装修垃圾清运费共 64 173.3 元。

李X、蔡XX认可刘X提交的《房屋委托协议》，但主张刘X向其微信发送上述协议时，将拟出售价款 188 万元部分予以涂抹，刘X作为代理人在主观上存在重大过错，故应与李XX共同承担连带责任:对刘X提交的《加盟协议书》 (李XX版) 及两份《收据》复印件真实性认可，并称购房时在刘X办公室，刘X向其出示过《房屋委托协议》《加盟协议书》 (李XX版)及两份《收据》的原件。

另查，李X、蔡XX于 2023 年7月18日向本院提出诉前财产保全申请，请求冻结或查封、扣押刘X、李XX名下价值2860 252元的财产，同日本院作出(2023)京0114 财保416号民事裁定书，裁定冻结或查封、扣押刘X、李XX名下价值2860 252 元的财产。李X、蔡XX预付保全申请费 5000 元。上述事实，有微信聊天记录、《房屋委托协议》《中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟协议书》《收条》、借记卡账户历史明细清单、转账记录、《收据》《防盗门销售合同单》《居然之家商品销售合同》、照片、(2023)京0114 财保416号民事裁定书以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证

本院认为:《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典)时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，李X、蔡XX支付款项购得涉案房屋及涉案房屋被拆除的事实均发生于民法典施行前，本案应适用当时的法律规定李X、蔡XX主张经刘X介绍后购买李XX持有的瓦容村听松 099A 号房屋，其提交微信聊天记录并出示刘X向其发送的《房屋委托协议》照片，现刘X认可该交易过程及证据，并提交其持有的《房屋委托协议》原件。李XX虽称不确定是否在该协议上签过字，但其对协议落款的“李XX”字样并不申请鉴定。同时李XX一方面质疑李X二人所购房屋与其持有的瓦窑村房屋是否为同一处房屋，一方面又称《房屋委托协议》系其将瓦窑村听松099A 号房屋出售给刘X的买卖合同，刘X从其处购得房屋后再转售给李X二人。据此，本院综合各方提交的证据及庭审陈述，认定《房屋委托协议》即为李XX本人所签，根据该协议，李XX作为委托人，明确表示委托出售其持有的瓦窑村听松 099A 号房屋，受托人为刘X。对李XX关于该协议为其与刘X之间达成的买卖合同的主张，依据不足，本院不予认可。

民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。现刘X在受托权限范围内，向李X、蔡XX出示《房屋委托协议》及房屋原始购买合同，表明房屋原房主信息，李X、蔡XX知晓上述信息后与刘X商定购房事宜并最终履行，刘X上述行为的法律后果应归于李XX，本案系李XX与李X、蔡XX之间就瓦窑村听松 099A 号房屋以实际履行的形式达成的房屋买卖合同关系。李XX未能提交其他证据证明其与刘X就买卖房屋达成过合意，刘X亦不认可李XX向其出售了涉案房屋，对李XX关于其系将涉案房屋出售给刘X，而非与李X、蔡XX成立合同关系的抗辩意见，以及其非本案适格被告的抗辩意见，均缺乏依据，本院不予采信。因合同交易具有相对性，李XX在本案中申请追加其作为买受人时的出卖人或出卖人的相关责任主体参加诉讼，缺乏法律依据，本院不予准许。

违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，李X.蔡XX与李XX之间成立的房屋买卖合同所涉房屋在建设时并未取得相应规划审批手续，并被国家有关部门认定为违法建筑，涉案合同交易的标的违法，故双方的房屋买卖合同关系应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还的,应当折价补偿。李X、蔡XX按执法部门要求腾退了房屋，交由执法部门拆除，视为其完成了返还房屋义务，李XX亦应将相应的合同款项予以返还。现刘X作为受托人从李X、蔡XX处收取款项 228 万元，该收款行为的法律后果应由委托人李XX承受故李XX应将刘X收取的 228 万元款项返还李X、蔡XX。李XX与刘X之间就委托售房形成的法律关系可另行处理。李X、蔡XX主张赔偿逾期付款损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。李X、蔡XX虽称刘X在向其微信发送《房屋委托协议》时对拟出售价格进行涂抹，但其亦称刘X曾在办公室向其出示过该协议原件，且根据协议上下文义可看出，该拟出售价格仅是委托人为受托人限定的最低出售价格,现刘X在该价格之上与李X、蔡XX协商最终交易价格，刘X的行为并未超出代理权限，故对李X、蔡XX要求刘X承担责任的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。李X、蔡XX系与李XX达成买卖合同关系，其要求瓦窑村委会承担责任的诉讼请求，亦缺乏法律依据，本院不予支持。关于李X、蔡XX主张的装修损失问题。根据李X、蔡XX提交的照片可以认定,其二人确对涉案房屋进行了部分装饰装修但房屋自装修完毕入住至拆除时已达2 年,已有一定程度的折旧，鉴于案涉房屋已被拆除，无法进行评估，故对于与房屋已经形成附合的装饰装修的现值损失，本院综合考虑使用年限及相应折旧因素，酌情认定为 127 000 元。李X、蔡XX主张的超出合理范围的部分属于其自行扩大的损失，应自行承担责任。李XX将其持有的未经合法审批的房屋委托刘X出售给李X、蔡XX，李X.蔡XX购房时未对房屋是否具备建设审批手续尽到必要的审查注意义务，双方均存在过错，该损失应由双方按过错平均分担，出售方应承担 50%的赔偿责任。李X、蔡XX主张超出的部分，缺乏依据，本院不予支持。李XX关于不应返还购房款、不应赔偿装修损失的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，案涉房屋被拆除时间为 2020 年7月，李X、蔡XX因合同所获财产受到损害，其于 2023 年 6月提起本案诉讼并未超出诉讼时效。李XX辩称本案已超过诉讼时效，缺乏依据本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典) 时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下:

一、李XX与李X、蔡XX就北京市昌平区XX听松 099A 号房屋成立的房屋买卖合同无效;

二、李XX于本判决生效之日起十日内退还李X、蔡XX购房款2280 000元;

三、李XX于本判决生效之日起十日内赔偿李X、蔡XX房屋装修损失63 500元;

四、驳回李X、蔡XX的其他诉讼请求。