律师观点分析

文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终8214号上诉人（原审被告）：A，女，1964年10月5日出生，汉族，住重庆市渝北区，委托诉讼代理人:A，重庆XX律师事务所律师，委托诉讼代理人:A，重庆XX实习律师，上诉人（原审被告）：A，男，1963年11月6日出生，汉族，住重庆市渝北区，委托诉讼代理人:A，重庆XX律师事务所律师，委托诉讼代理人:A，重庆XX实习律师，被上诉人（原审原告）：文科，男，1989年3月28日出生，汉族，住重庆市渝北区，委托诉讼代理人:A,重庆XX律师事务所律师，委托诉讼代理人：A，重庆XX实习律师，原审第三人：重庆XX公司，住所地重庆市北碚区XX，统一社会信用代码91500105MA5U7LKD2G，法定代表人：A，总经理，委托诉讼代理人：A，男，该公司工作人员，委托诉讼代理人：A，女，该公司工作人员，原审第三人：中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区XX，统一社会信用代码9150XXXX903070720，法定代表人：A，上诉人A、B因与被上诉人文科、原审第三人重庆XX公司、原审第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初14853号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，上诉人A，上诉人A与B的共同委托诉讼代理人C、D，被上诉人A及其委托诉讼代理人B、C，原审第三人重庆XX公司的委托诉讼代理人A、曾品参加诉讼，原审第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行向本院提交了书面意见，本案现已审理终结，A、B上诉请求：撤销一审判决，改判驳回A全部诉讼请求；一审、二审诉讼费、保全费由A负担，事实和理由：1.房屋买卖合同已由我方依法解除，一审认定事实错误，我方卖房目的在于快速回款投资门面，因此对贷款审批时间特别关注，三方签订房屋买卖合同前，我方已告知其他合同相对方我方卖房的目的，面签时，贷款银行经办人向我方承诺两周之内可以审批贷款，所以才同意面签，且合同补充约定中文科承诺征信良好不影响贷款，然而，由于文科征信问题以及关键材料延迟提交导致贷款审批延误，经我方多次催促，但贷款迟迟未审批通过，因此，我方向文科、重庆XX公司表示2018年6月27日前若贷款未通过，我方将不再出卖房屋，实际上，贷款在2018年7月3日才通过审批，我方看中的门面价格大幅上涨且被他人购买，买卖合同的目的已无法实现，文科违约在先，根据合同法94条第4项，我方行使的是法定解除权，未违约，退一步讲，即使因银行原因导致贷款审批延误，合同第5条第6款也有相关约定；2.合同已无继续履行的基础且本案债务不适合强制履行，涉案房屋现有贷款本金约37万元，加上文科需支付的首付款，即使扣除文科代我方偿还的银行贷款后，还需支付我方63万元左右，文科一审未举证证明自己有支付能力，若文科缺乏支付能力，将导致合同无法履行，虽然银行审批了85万元的贷款，但截止目前已近4个月，二手房贷款审批通过后的有效期一般是三个月，无法确认贷款银行是否会继续贷款，判决履行合同可能缺乏履行基础，85万元的房款可能没有保障，会损害我方利益，若判决继续履行合同，在不配合的情况下，如房屋过户、移交、户口迁出等难以执行，本案不适用于强制执行；3.一审判决第四项计算错误，导致我方少获10万元房款，贷款实际审批金额是85万元，合同约定的贷款申请金额是95万元，文科应在过户当日支付贷款审批金额不足的部分，即将63万元扣除文科代为归还工商银行贷款余额后的余款支付我方，一审将63万元认定为53万元，计算错误；4．一审认定事实错误，一审认定上诉人女儿A代收5万元定金，属事实认定错误，A在第一次签订买卖合同（已作废）后代收了定金，在签订本案买XX时，我方、江捷都未收取定金，一审认定我方以文科延误到银行办理按揭手续为由拒绝履行合同，认定事实错误，这并非我方的答辩理由，文科辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判，文科具备合同履行能力，涉案合同完全具备履行条件，根据XX实信用原则，涉案合同应该按照一审判决继续履行，重庆XX公司述称，请求维持原判，中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行提交书面意见述称，我方收取剩余贷款本息及在贷款结清后协助办理抵押物解押手续，将依照法院判决执行，文科向一审法院起诉请求：1.判令继续履行编号为0000268号的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令文科代A、B到第三人银行办理涉案房屋的注销抵押登记手续，由文科代为向第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行清偿剩余房贷以涤除抵押权，因此产生的费用直接从房款中扣除，第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行应当予以协助办理；3.判令A、B在涉案房屋的抵押登记注销后，协助文科办理将涉案房屋过户至文科名下的相关手续，过户时将除了行使涤除权向第三人银行支付的本案所涉房屋剩余贷款及文科以通过审批的85万元按揭贷款、定金5万元之外的剩余房款支付给A、B；4.判令A、B连带向文科赔偿合同约定的违约金30.8万元；5.诉讼费、保全费5000元由A、B承担，一审法院认定事实：2018年5月21日，以A、B为甲方，以文科为乙方，以重庆XX公司为丙方，签订合同编号为0000268的《房屋买卖（居间）合同》，约定：约定文科购买A、B所有的位于重庆市渝北区XX2-20-5号房屋，房屋成交总价为154万元，房款分五次付清，第一次于乙方签订合同时支付甲方定金5万元，第二次由乙方在甲方解押时交付人民币40万元，第三次乙方于过户时交付13万元，第四次由乙方委托丙方向银行申请个人二手房贷款95万元，用于支付甲方，双方须于丙方通知之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前交予甲方，第五次由乙方在甲方将该房屋交付给乙方时交付1万元尾款，甲方承诺于2018年9月15日前将该房屋及成交价所包含室内物品，设备设施等交付于乙方，以钥匙及相关手续交接为标志，丙方协助甲乙双方办理该房屋水、电、天然气、有线电视、物业管理、等相关手续过户及费用结清等相关事宜；甲方须于交房1个月之前将落户于该房屋的户籍关系迁出；甲乙双方须在接到丙方（包括但不限于电话、短信、传真、信函等）通知后十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还款、注销抵押、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续，丙方应积极配合，若因此出现延误，责任方须对守约方承担违约责任，关于违约责任，双方约定本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约由违约方向守约方支付违约金，违约金按照该房屋成交价的20%计算，合同签订后，A、B之女江捷代A、B收取文科购房定金5万元，2018年5月21日，买卖双方到平安银行股份有限公司重庆支行办理了按揭贷款面签手续，2018年6月27日，A、B向重庆XX公司工作人员表示房屋不卖了，理由是银行经理承诺2周内审批通过，而实际审批延误，2018年7月3日，按揭贷款审批通过，平安银行股份有限公司重庆支行同意A以案涉房屋为抵押进行按揭贷款并签订房地产买卖抵押贷款合同，一审庭审中，A、B明确表示不同意将案涉房屋出售给文科，一审法院认为，XX、A、B依《房屋买卖（居间）合同》建立的房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务并行使权利，根据买卖合同中关于给付房款的约定，文科为按揭购房，签订合同当日，文科已经支付A、B定金5万元，现双方到平安银行股份有限公司重庆支行办理面签并通过贷款审批后，A、B拒绝配合文科及中介方办理房屋解押及过户手续，已构成违约，A、B以文科延误到银行办理按揭手续导致A、B产生损失为由拒绝履行合同，不符合法律规定及合同约定，理由不能成立，故对A、B的该抗辩主张，一审法院不予采纳，文科有权要求A、B配合其办理房屋买卖后续义务，以取得该房屋的产权，由于案涉房屋在中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行处设有抵押，文科要求履行房屋过户等手续，必须在抵押消灭后才能实现，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定，文科可以代A、B向中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行清偿全部债务，使抵押权消灭，由于此种清偿方式对中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的利益并没有损害，中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行应予接受，因此，文科要求代A、B清偿剩余银行按揭贷款的请求合法有据，中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行对于文科代A、B还贷的款项应当收取，并在贷款清偿完毕后协助文科办理抵押注销登记手续，且A、B应在案涉房屋抵押登记注销后协助文科办理房屋的过户手续，此外，文科应按合同约定将案涉房屋过户前应向A、B支付的58万元房款，扣除其已经支付的定金50000元和应向中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行偿还的按揭贷款余额后的款项在房屋过户之前支付给A、B，关于文科请求支付的违约金，根据合同约定，合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约由违约方向守约方支付违约金，违约金按照该房屋成交价的20%计算，因上述合同关于违约金的约定，只有在合同无法继续履行时才能适用，现合同得以继续履行，文科请求适用该违约金条款，缺乏事实依据，一审法院不予支持，一审法院判决：一、A与B、C继续履行合同编号为0000268的《房屋买卖（居间）合同》；二、A于本判决生效之日起十日内代B、C向中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行偿还位于重庆市渝北区XX1幢2-20-5号房屋在中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的全部按揭贷款余额（具体金额以第三人核定为准），中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行应当收取并在贷款清偿完毕后协助文科办理案涉房屋抵押注销登记手续；三、姚青霞、江文博在文科办理完毕案涉房屋抵押注销登记手续后十日内协助文科办理位于重庆市渝北区XX1幢2-20-5号房屋的产权过户登记手续;四、文科在办理完毕案涉房屋的产权过户登记手续当天将53万元扣除文科应向中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行偿还的按揭贷款余额后的款项支付给姚青霞、江文博；五、驳回文科的其他诉讼请求，案件受理费18300元，按简易程序减半收取9150元，保全费5000元，合计14150元，由A、B负担，本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，A、B举示了A与文科的微信聊天记录复印件，拟证明A认为房屋下跌，一方面提起本案诉讼，另一方面又后悔买房，自相矛盾，文科不认可该证据的证明目的，经本院认证，该证据与本案处理缺乏关联性，本院不予采信，二审中，A、B提交了律师调查令的书面申请，申请调查文科申请涉案房屋按揭贷款所有资料及平安银行是否能继续为其办理按揭贷款的书面说明，A认为对方申请调查的贷款资料为个人隐私，平安银行也无提供书面说明的义务，不同意对方提出的申请，本院认为，A、B申请律师调查的范围与本案的处理缺乏关联性，不予准许，本院二审查明：文科、A、B、重庆XX公司于2018年5月3日签订过涉案房屋的买卖居间合同，约定房款为150万元，A、B之女江捷于2018年5月3日收取了文科支付的定金5万元，2018年5月21日签订涉案房屋买卖合同当日，文科未支付5万元定金，但A、B于2018年5月3日收取的定金也一直未退还，涉案房屋买卖合同第5条第6款约定“若政府或按揭银行等有关部门的原因在办理手续过程中出现延误的情况，双方同意按积极配合丙方及时解决问题的方式解决，”一审庭审记录载明，A、B称因文科延误到银行办理按揭手续为由拒绝履行合同，文科申请的贷款金额为95万元，2018年7月3日，平安银行股份有限公司重庆支行审批通过了其中85万元的贷款金额，一审判项第四项中的53万元，不含贷款未审批通过的10万元以及合同约定房屋交付时支付的尾款1万元，文科称，未足额贷款的10万元其愿意在过户当日给付；至于1万元尾款，按照合同约定应该在房屋交付后再支付，本院对一审查明的事实予以确认，本院认为，本案争议焦点在于涉案合同是否能够继续履行的问题，第一，A、B主张其已行使法定解除权导致合同解除，该主张不成立，A、B称是否能成功购买门面系涉案房屋买卖合同的目的，因文科征信问题以及关键材料延迟提交导致贷款审批延误，贷款审批延误导致其无法及时收到房款从而无法购买门面，因此A的行为导致了合同目的无法实现，故其依照《合同法》第九十四条第四项的规定行使了法定解除权，涉案合同已被解除，首先，涉案合同目的不存在实现的障碍，《XX第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，另一方当事人可以行使法定解除权，但A、B是否能成功购买门面不是涉案合同的履行目的，尚不存在导致涉案房屋买卖合同目的无法实现的障碍；其次，文科不存在迟延履行债务或其他违约行为，房屋买卖合同中并未对贷款审批时间进行约定，贷款审批延误无从谈起，且A称面签当日系贷款银行经办人对其承诺的两周贷款审批时间，文科自始至终未对贷款审批时间另行承诺，第二，A、B以文科无履行能力且本案债务不适合强制履行为由，拒绝继续履行，该主A不成立，A、B未能举证证明文科欠缺履行能力，该理由亦不符合不安抗辩权的行使条件，并且房屋买卖合同的继续履行适用于强制执行，故A、B不能以此为由拒绝继续履行合同，第三，中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行也愿意在收取剩余贷款本息及在贷款结清后协助办理抵押物解押手续，文科行使涤除权也不存在障碍，综上，《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”本案中，在A、B无理由拒绝履行合同义务的情况下，文科要求A、B继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持，此外，关于一审判决第四项金额计算问题，涉案合同标的金额为154万元，文科已付定金5万元，尚未支付的149万元中，实际贷款批准的金额为85万元，文科自行出资支付的金额应当为64万元（154万元-5万元-85万元=64万元），行使涤除权的金额、以及交付房屋时支付的1万元尾款也包含在64万元以内，文科二审称愿意补足10万元的贷款差额，至于尾款1万元按合同约定应当在房屋交付时支付，应当继续按照合同约定履行，因此，文科在办理完毕案涉房屋的产权过户登记手续当天应当将63万元扣除文科应向中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行偿还的按揭贷款余额后的款项支付给A、B，综上所述，A、B的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决因二审出现的新事实予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初14853号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初14853号民事判决第四项、第五项；三、文科在办理完毕案涉房屋的产权过户登记手续当天将63万元扣除文科应向中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行偿还的按揭贷款余额后的款项支付给A、B；四、驳回文科的其他诉讼请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，一审案件受理费18300元，按简易程序减半收取9150元，保全费5000元，合计14150元，由A、B负担；二审案件受理费18300元，由A、B负担，本判决为终审判决，审判长　　A审判员　　邓　山审判员　　B二〇一八年十二月二十七日法官助理C芳书记员D