安居才能乐业，我们所有人对于房子的美好期盼，其实都来源于对未来生活的向往。然而买到质量有问题的房子，真的是让业主愤恨、无奈又欲哭无泪。业主在新房验房的时候，一旦发现房子出现渗水，开裂，跟样本房不符等等多种问题时，可以拒绝收房吗？如果退房，胜算大吗？开发商又会怎样赔偿呢？

今天，寻求帮助的袁女士，早在2004年购置了一套期房，收房后袁女士一家开始紧锣密鼓的装修，没想到住进新房不到半年的时间，就发现房屋出现小拇指宽的裂缝。如今开发商原本要给袁女士置换的房屋又卖给了别人，面对这样的情况袁女士该如何主张自己的权益呢？2004年，袁女士一家购买了一套期房，2006年房子装修好后，袁女士一家就搬进了新居。刚刚入住半年后，袁女士就发现房屋出现裂缝，赶紧跟物业公司进行交涉，随后开发商为袁女士的房屋出具了鉴定报告，报告称，楼板裂缝较多，实际承载力有所下降，要求补强。

出具鉴定报告之后，袁女士一家一直与开发商协商关于补强的问题，在此期间，开发商也找来了好几个加固单位，然而在协商的时候，袁女士要求维修后出具一份质量合格的检测报告，而这些加固单位则明确表示，自己只负责加固，不敢保证能拿到合格的检测报告。

袁女士认为，自己购买的是一套全新的商品房，在维修之后要求出具一份质量合格的检测报告是合情合理的，然而这分关于房屋质量合格的检测报告却难坏了袁女士。

无奈之下，袁女士便将开发商告上法庭。2008年也就是袁女士拿到房屋产权证的这一年，法院对袁女士的案件进行了判决，要求开发商给袁女士修复房屋，修复以后要出具一份合格的检测报告，因为维修单位均不能拿出合格检测报告，于是袁女士跟开发商协商换房，开发商同意了袁女士的要求，并在法院的主持下签订执行和解协议书。

拿到法院的执行和解协议书后，袁女士就去建委希望办理换房的手续。但是到了建委却遇到了阻碍，住建委称，袁女士与开发商属于私下达成的和解，不能作为法律依据，如果袁女士要换房需要拿到法院出具的裁决书，如果法院不给出裁决，那么袁女士只得去开发商的上级单位对换房的事宜进行审批，拿到批文才能来住建委进行置换。这批文一批就批了十几年，也没批下来，现在袁女士家的房屋问题就这么一直拖着。

如今，当初原本要置换给袁女士的房屋，也被开发商卖给了别人。袁女士为了这糟心的房子，前前后后折腾了十多年，却没有解决任何问题。于是在2016年的时候袁女士曾经萌生了卖房的念头，中介公司则明确表态袁女士的房子是一套质量房，无法上市交易。

律师支招

在听完袁女士的陈述后，律师表示，在袁女士向法院起诉的时候，诉讼请求本身存在瑕疵。在提起诉讼的时候，一定要明确自己的诉讼请求，是要求维修还是要求开发商退房，法官才能依据您的诉讼请求作出判决。

一般情况下，商品房取得《新建住宅交付使用许可证》是该房屋经验收合格、符合交付条件的形式要件。业主验收新房时一旦发现房屋存在大面积渗漏或出现结构性问题，可能严重影响到业主正常使用房屋的，业主有权拒绝收房，并要求开发商维修。因房屋维修造成迟延交付的，业主有权要求开发商承担逾期交房违约责任。但如果业主验收时发现房屋存在小的质量问题，则属于房屋保修范围内，并不影响房屋的交付使用。业主可以先行收房，然后根据合同约定要求开发商承担保修义务。

袁女士在法院判决生效之后，开发商进行维修过程中，如果不存在主体维修的情况，开发商依然与袁女士达成置换房屋的和解协议，这也是合法有效的。

现在依据袁女士的说法，原本置换给自己的房屋已经被开发商卖掉。对此律师表示，虽然执行和解中已经明确了置换的房产，最终开发商又把这套房子卖给了案外人，那么就相当于有了两份买卖合同，就是法律上常说的，一房二卖的情况。那么这两份合同都是有效合同，需要具体看履行哪一份合同，本案中如果案外人在购买房屋的过程中存在恶意的情况下，可以认定买卖合同无效。