买房可是一件大事，尤其是对于刚需的住房者来说，70年产权的住房可不能随随便便就决定购买。毕竟对于房产来说，真的不是随便买一套，觉得不好还能随时换的商品。

       案例回顾

       2017年，黄女士一家购买了一套期房，2019年，开发商交房，黄女士及家人拿了钥匙之后，便找到装修公司对房屋进行精心的设计，并施工装修。2020年年初，房子装好了，历经三个月的通风换气后，黄女士一家开心的搬进了新家。

       可是，好景不长，搬入新居仅仅半年时间，黄女士便发现自家房子的屋顶开始出现裂痕，眼见房屋出现问题，黄女士急忙联系了装修公司，对房屋进行修缮。可是，这次维修并没有解除黄女士家的隐患。在入住一年后，黄女士家的屋顶已经不是裂痕这么简单，而是出现了明显的裂缝，墙体上也出现了同样的裂缝。这让黄女士开始怀疑，自己购买的房屋存在质量问题。

       这一次，黄女士直接找到开发商，并拿到了一份房屋鉴定报告，报告称，楼板裂缝较多，实际承载力有所下降，要求补强。

       刚刚入住的新房，就面临补强问题，这让黄女士非常闹心。几次三番找来的加固维修公司也都表示，自己只负责加固、维修，不能在维修后给黄女士出具质量合格检测报告。黄女士本想通过诉讼的方式把房子退掉，可当时房产证还没到手，黄女士便把退房的事情搁置了下来。

       直到2021年，黄女士拿到房产证后，再次找到了开发商。开发商综合考虑了黄女士的诉求后表示，可以为其更换一套同户型的房产，但是，双方又因为装修的问题僵持不下。

        黄女士的疑虑

        这套让黄女士糟心好几年的房子，到底该如何处置？她又能主张什么样的赔偿呢？将来会影响黄女士的二次销售吗？怀向阳律师对本案做出了解读。

       律师说法

       本案的争议焦点在房屋屋顶、墙面开裂是否构成房屋主体结构质量问题、该购房合同能否解除、损失赔偿三部分。

        一、房屋主体结构是否存在质量问题及合同能否解除

       本案首先应当明确商品房主体结构是否存在问题，可以找具备检测资质的机构对房屋主体结构质量进行检测。如主体结构质量确实存在问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第九条规定，可以请求法院解除合同；同时因检测产生的损失、装修损失等均可以要求开发商予以返还。

       如果主体结构并无质量问题，那么解除合同的可能性就小很多。考虑到本案购房合同签订于2014年，交房时间在2016年，在交房1年后发现房屋出现开裂等情况后并未协商解除合同，我们推测合同中房屋开裂并不属于约定解除条件，能否解除还应该结合黄女士的购房合同及是否存在法定解除事由综合判断。

      需要提醒广大购房者的是，解除权需自知道解除事由或应当知道解除事由后的一年内行使。行使解除权可以书面送达解除合同通知，也可以及时向法院起诉请求解除。

       二、损失赔偿

    （1）购房合同可以解除

       如购房合同可以解除，可以要求开发商返还购房款及购房款占用期间的利息，房屋装修损失及其他可得利益损失。存在房屋担保贷款的，可以在商品房买卖合同纠纷中一并提出解除贷款合同。

     （2）购房合同无法解除

       如经检测房屋主体结构质量没有问题，合同不存在其他解除事由的，在五年保修期内，可以要求开发商进行维修。我们注意到开发商愿意承担维修责任，对于维修期间产生的损失均可以要求开发商承担，如装修恢复原状的损失、维修期间的居住损失等。

       通常，房屋开裂经过维修后可以达到修复的目的，后续继续开裂应当确认开裂原因后，向相关责任人进行维权。对于二次销售是否会影响房价属于市场行为，现阶段并未产生相关损失，无法通过诉的方式去主张，可以考虑与开发商协商。

       对于换房、房屋主体质量检测等事宜，可以进一步与开发商进行磋商。如何能够达到黄女士的利益最大化，还应当查看相关证据，综合判断。购房者在购房时，应当审慎的签订合同，了解自己的权利义务，开发商出现违约或者合同存在解除条件，综合考虑后尽快维护自己的权益。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。