在限购政策实行后，房屋买卖合同效力该如何认定？已签订购房合同后遇楼市调控政策，如何处理？楼市调控是否属于不可抗力？已签署的房屋买卖合同是否能够解除？买卖双方是否需要承担违约责任？

一、调控政策不属于不可抗力。

根据法律规定：不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。多年来，针对楼市过热。中央和地方频频出台政策，经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的长期发展过程。调控目标非常明确，并非猝不及防。完全称不上是“不可预见、不可避免和不可克服。”而且房屋买卖合同标的额相对较大，对合同当事人切身利益攸关。合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后，对可能出现的市场风险，以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，不会对各地方逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。基于此，住房限购政策在我国司法实践中很难被法院认定为《合同法》第117条所规定的不可抗力。

二、对于限购限贷的情形，司法如何处理。

对于房屋买卖合同订立之后，由于政府出台住房限购政策，致使买受人无法办理房屋过户手续的，人民法院通常会认定为，因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，允许当事人提出解除合同，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。一方因这种情况解除合同，而要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，人民法院一般不予支持。

最高人民法院、北上广对限购限贷导致房屋买卖纠纷的处理意见

一、最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》

（一）关于限贷的问题

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。

（二）关于限购的问题

房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

二、广东省高级人民法院的意见2012《全省民事审判工作会议纪要》

商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。

三、北京高院意见

《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

四、上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

由于上海高院出台的解答时间较早，还未涉及到限购的问题，仅涉及到限贷的问题，其中上海高院对于限贷的问题，作如下解答：

房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。