不动产纠纷乱象成因分析及合理化建议

     房屋买卖，对老百姓而言，毫无疑问，是人生头等大事，因此，百姓对于房屋交易的安全，也极为关注，然而，现实生活中，大量出现的不动产纠纷，很难让人对交易安全放心，诸如一房二卖，一房多卖，先抵后卖，先卖后抵等乱象更是层出不穷，令人不寒而栗。老百姓辛苦了一辈子攒的钱，到头来却很可能竹篮打水一场空，这种结果，相信是谁都不能接受的。

    之所以当前不动产纠纷乱象频生，盖其根源，笔者认为，是不动产登记制度的执行发生了问题。现行司法主流观点认为，不动产物权的设立变更，以登记为准，买受人就算付清了房款，即便已实际占有了房屋，只要没办理过户手续，那房子就仍然属于出卖人，买受人对出卖人仅享有债权请求权，因此，既然房子在法律上仍然归出卖人所有，那么，出卖人将房屋再出卖、抵押，又有何不可？并且，言之凿凿，遇到这种情况，假如办不了房产证了，买受人大可以解除合同，让出卖人赔钱，但实际情况是，出卖人假如不缺钱，又怎么会干一房多卖等极有可能被认定为犯罪的事情呢？老百姓花了一辈子的钱，到头来却只得了一张根本无法执行的判决书，试问，能服气么？

    近年来，最高院显然也意识到了这个问题，陆续出台了一些规定和批复，明确提出了生存权的概念，对于那些已经付了全部或者大部分房款，住进了房子，因为客观原因而没有及时办理过户手续的买房人，这些规定和批复无异于救命稻草，但，根本上的问题，实际仍未解决，并且，由此产生的一些现实冲突，更无形中对司法公信力产生了一定伤害。以先卖后抵为例，买受人已付清或者支付大部分房款，入住了房屋，要求出卖人办理过户手续，但出卖人却借故拖延，并且，瞒着买受人将房子抵押给银行，办理了抵押贷款后不知所踪，这种情况下，如果买受人和银行都坚持自己的权利，你就会发现，买受人尽管实际占有使用了房屋，但他办不了产证，因为房屋有抵押不能过户，而银行想行使抵押权，也不行，因为这种情况下，不能查封拍卖该房屋。从法律上讲，买受人要求过户的权利，银行行使抵押权的权利，都有法可依，但最终却都求告无门，试问，如此情况，怎不叫人对司法公信力产生怀疑?

笔者认为，物权法的施行，是必然也是必要的，但对不动产登记，不应仅停留于形式审查，而应引入相应的实质审查制度。简单而言，就是要严格房屋买卖、抵押等行为中相对方对标的物的审慎检验义务。在现实生活中，不论是买房还是放款，都存在巨大风险，相比与普通商品，更加应该加强对标的房屋的检验审查，在笔者看来，不论是买房还是放贷，连房子都不看一眼就径行过户或者办理抵押登记，这是对自身权益严重不负责任的表现，如果事后才发现该房屋存在质量或者权利瑕疵，应自行承担相应后果。

综上，笔者建议房产登记中心在办理房屋过户或者抵押登记手续时，要求申请双方提交标的房屋检验凭证并免责声明，这样，既可以大幅降低一房多卖等乱象，又可以避免被卷入多重纠纷之中的风险。而法院在审理涉及多方的不动产纠纷案件时，也完全可根据是否存在真实合法的不动产检验凭证而判断行为人是否构成善意取得的问题。