房屋买卖合同被确认无效后，核心遵循「互相返还+过错担责」的法定原则处理房款返还事宜?，结合《民法典》及上海本地司法裁判口径，具体返还规则、实操要点如下：
一、基础双向返还规则
根据《民法典》第157条明确规定，合同无效自始没有法律约束力，双方必须互相返还因该合同取得的全部财产：
卖方必须全额向买方返还已经收取的全部购房款，包括定金、首付、全款、税费、中介费等所有买方已经实际支付的交易相关款项，不得无故克扣。
买方同时需要将已经实际占有的房屋完整返还给卖方，配合完成房屋的腾空、交接手续，不得继续占用房屋拒不搬离。
房款返还的同时，买方有权要求卖方同步支付?资金占用期间的利息?，利息通常按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，覆盖从买方实际支付每笔房款的次日起，到卖方全额退还房款之日的全部资金占用周期。
二、过错责任划分与损失分担
房款返还之外，合同无效产生的额外损失，按照双方各自的过错程度按比例分担：
单方完全过错场景?：如果是卖方故意隐瞒房屋无合法产证、未取得预售许可、房屋属于共有财产未取得其他共有人同意等恶意行为，直接导致合同完全无效的，卖方除了全额返还房款和利息之外，还需要全额赔偿买方的全部实际损失，包括房屋差价损失、装修投入损失、交易成本损失等全部合理支出。
双方混合过错场景?：如果买卖双方都明知交易的是无产权证安置房、或者明知交易违反政策强制性规定，仍然签署买卖合同的，双方都存在过错，法院通常会判决双方按照各自的过错比例，共同分担房屋增值/贬值损失、装修损失等全部额外损失。
上海本地裁判口径中，对于明知是限制交易的动迁安置房仍然买卖的情形，通常认定买方自身也未尽到合理审查义务，自身需要承担30%左右的次要过错责任，不会支持买方主张的100%全额房屋差价赔偿。
三、特殊情形的房款返还处理
如果买方已经对房屋进行了大规模装修改造，形成了附合在房屋上无法拆除的添附物，卖方需要按照当前装修的现存价值，向买方额外支付对应的装修补偿款，该部分款项不包含在基础房款返还范围内。
如果合同无效期间房屋市场价格大幅上涨，增值部分的利益不会完全归卖方所有，法院会结合双方的出资情况、实际占有使用时长、过错程度，将房屋增值部分作为损失在双方之间按比例合理分配，避免卖方仅通过主张合同无效就不当获取全部房价上涨收益。
如果房屋已经被买方实际使用居住多年，卖方有权要求买方支付对应期间的房屋占有使用费，该部分费用可以直接在需要返还的房款中进行抵扣，无需双方另行单独结算。
如果房屋已经被法院依法查封、或者存在第三方善意取得的情形，导致房屋客观上无法返还的，法院不会直接判决返还房屋，会判决卖方按照当前房屋的实际市场评估价格，向买方进行折价补偿，替代原本的房屋返还义务。