房产在办理过户登记、完成产权转移之前，赠与人原则上可以行使任意撤销权，直接撤销赠与?，但存在三类法定例外情形，即便未过户也不能随意反悔，结合《民法典》及上海本地司法裁判口径，具体规则如下：
一、常规可直接撤销的情形
根据《民法典》第658条明确规定，房产作为不动产，其赠与的财产权利转移以正式完成不动产过户登记为准。
只要房产还没过户到受赠人名下，且赠与合同没有经过公证、也不属于公益/道德义务性质，赠与人无需任何额外理由，就可以单方面通知受赠人撤销赠与，不再履行过户义务，上海法院会依法支持该撤销行为。
比如上海本地常见的夫妻间婚前房产赠与另一方、约定婚后加名的场景，只要没完成加名过户，也没做公证，赠与方完全可以在过户前反悔撤销，法院会直接支持其诉求。
二、三类绝对不能任意撤销的例外情形
只要符合以下任意一种情况，即便房产完全没有办理过户，赠与人也无权单方面撤销赠与，必须配合完成过户手续：
赠与合同已经依法办理公证?
经过公证处公证的房产赠与协议，法律直接否定赠与人的任意反悔权，哪怕房屋还没过户，赠与人也不能以“还没办产权登记”为由主张撤销，受赠人可以直接起诉要求法院判决强制配合过户。
赠与属于公益、道德义务性质?
赠与内容涉及救灾、扶贫、助残等社会公益性质，或者属于依法必须履行的道德义务类赠与，比如为了赡养无劳动能力的父母约定赠与房产，这类赠与不能在过户前随意撤销，否则直接违背公序良俗。
离婚协议中约定将房产赠与子女?
这类赠与和解除婚姻关系、子女抚养等条款构成不可分割的整体，带有强烈的身份属性和道德保障性质，除非存在欺诈、胁迫等极端情形，任何一方在房产过户前都不能单方面要求撤销该赠与，上海法院通常不会支持这类反悔诉求。
三、特殊补充规则
即便房产已经完成过户登记，赠与人也不是完全没有救济渠道：如果受赠人后续出现严重侵害赠与人或其近亲属合法权益、对赠与人有法定扶养义务却拒不履行、不履行赠与合同约定的对应义务这三类情形，赠与人依然可以在知道该事由之日起1年内，向法院起诉主张法定撤销，要求受赠人返还已经过户的房产。