上海公房买卖确认合同无效纠纷法院判决二则案例-周运柱律师，资深公房纠纷律师，实力强
马某向一审法院起诉请求：判令陆家嘴公司与朱某1签订的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；2、判令陆家嘴公司将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX房屋恢复至公有住房性质并由马某承租。
一审法院认定，朱某1与赵某系夫妻，共生育丁某、朱后国、朱某2、何某、何某某、朱xx六名子女。朱某2与马某系夫妻，共生育一女名钱某。赵某于2001年5月9日报死亡，朱某2于2002年10月1日报死亡，朱某1于2016年12月3日报死亡。赵某、朱某1的父母均早于其子女过世。
本市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋来源于动迁所得，原承租人为朱某1，住房调配单记载的受配人员为：朱某1、赵某、马某。2000年5月16日朱后国将XX村XX号XX室迁入该房屋内。2003年7月31日朱某1(乙方)与陆家嘴公司(甲方)签订《上海市公有住房出售合同》，约定乙方自愿购买甲方出售的坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室公房，购买金额为22，674元。在该户《职工家庭购买共有住房协议书》上记载“该房屋确定为朱某1所有”。在同住人栏处有朱xx、马某两人的签字、印某。
审理中，马某申请就《职工家庭购买公有住房协议书》上“马某”签名是否为马某本人所签进行笔迹鉴定。
一审法院认为，朱某1与陆家嘴公司签订的《上海市公有住房出售合同》是双方当事人真实意思的表示且不违反法律规定，合同合法有效。在上海市浦东新区XX中心登记后，朱某1依法取得了本市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权。现马某以该房屋购买产权时未经其同意为由，要求人民法院确认《上海市公有住房出售合同》无效的诉讼请求，法院难以支持。理由如下：1、国家法律、行政法规并无对公有住房购买产权必须经承租人及同住人共同确认才有效的强制性规定；2、系争房屋于2003年登记为产权房，至今经过了18年。马某一直居住在系争房屋内且根据马某的陈述，在系争房屋购买下产权后的7年内马某与朱某1共同居住在该房屋内，再结合证人马某的证词，马某所谓的其不知情，明显不符合常理，应当知道系争房屋产权情况。在此情况下，多年来马某未对产权登记提出过任何异议，因此即便马某并未在《职工家庭购买公有住房协议书》上签名盖章，其行为亦可视作同意朱某1一人购得系争房屋的产权。钱某经法院合法传唤未到庭，法院依法缺席判决。
一审法院审理后，依照{最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定}第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回马某的全部诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取计40元，由马某负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于涉案《上海市公有住房出售合同》是否存在无效之情形。马某主张该合同无效的理由在于其具有购房资格，但未在出售合同上签字，对于朱某1购房事宜不知情也未同意，对此，根据本案查明之事实，马某系涉案房屋住房调配单记载的受配人员，户口在该房屋内且长期在该房屋内居住，朱某1与陆家嘴公司签订公有住房出售合同时马某亦已经成年，故应当认定马某在朱某1购买涉案房屋时确实具有相应购房资格，而涉案房屋购买过程中同住成年人一栏“马某”的签名确实可能并非马某本人所签，但是，未签名并不必然代表其不知情、不同意。结合本案的实际情况来看，朱某1购买涉案房屋的时间为2003年，至今已经18年，而马某又长期居住在该房屋之内，且2010年之前一直是和朱某1共同生活居住，结合公房物业管理费的收缴方式以及一审证人证言，马某主张其不知情不符合常理。此外，马某主张其应当是涉案房屋唯一同住人，但在朱某12016年去世后，马某既不缴纳房屋的物业费用，又不申请对承租人进行变更，直至朱后国依据遗嘱要求继承时才主张出售合同无效，该行为显然与其自己主张的权利并不相符。因此，原审法院综合考虑本案当事人之间的关系、房屋购买的过程以及之后居住使用等情况认定马某系知晓并且同意朱某1一人购得系争房屋产权较为符合本案的实际情况，本院予以认同。据此，马某主张涉案《上海市公有住房出售合同》无效之依据尚不充分，本院难以支持。
综上所述，马某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人马某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶x
审 判 员 单x
审 判 员 严x
二〇二一年十二月八日