物业服务合同纠纷

律师观点分析

上诉人（原审被告）：山东XX有限公司

委托诉讼代理人：吕XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：曲XX，山东XX律师。

被上诉人（原审原告）：倪某

委托诉讼代理人：周XX，山东XX律师。（本律师代理）

上诉人山东XX有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人倪某物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017)鲁0102民初4289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查清事实，依法改判驳回倪某的一审诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由倪某承担。事实和理由：1.倪某的房屋发生返水是因该房屋所在单元楼的公共下水道被废弃插座堵塞所致，该同单元楼上全部业主共同使用管道，且有多户业主正在装修，系导致本次损害后果的直接行为人。一审法院判令XX公司承担全部损失的赔偿责任，显失公平。倪某房屋返水，XX公司安排维修工人进行疏通。倪某也在现场，清理出来的堵塞物是废弃的插座，倪某对此事是认可的。下水主管道是整个单元共同使用的，废弃的插座显然是有人故意塞入下水道的，这是造成涉案房屋返水、倪某房屋损失的直接原因。倪某应当追究该单元楼上的业主而不是追究XX公司的责任。XX公司没有义务为其他业主的错误行为承担责任。一审法院判决XX公司承担全部责任，显然是错误的；2.倪某作为涉案房屋所有权人，其对自身房屋亦负有审慎管理的义务。事发前，涉案房屋处于空置状态，倪某未及时发现下水道堵塞返水情况，致使损失持续发生，应该承担相应的责任。倪某房屋发生返水后，虽然是在走司法程序。但是从返水至第一次鉴定之间间隔近半年，倪某对扩大的租房损失应该自己承担责任；3.XX公司在接到倪某的反映后及时进行检查、维修，已经尽到了物业公司应尽的维修、管理职责，倪某并没有证据证明XX公司在本次损害中存在管理失当的重大行为，不应该承担全部责任。XX公司在与业主签订的《尚东花园住户手册》中已经详细约定了业主在装修是应该注意的事项。并且在《装修施工许可证》中亦特别用黑体字强调应该遵照《住户手册》内“装修管理规定”的相关要求实施装修。在业主装修过程中XX公司亦多次张贴公告提示业主装修时应该注意的问题，并且定期入户巡视装修业主在装修期间的情况。已经尽到了审慎管理的义务。倪某报修后，XX公司第一时间派人到达现场，并安排专业人员对发生的问题进行解决，以最快的速度疏通管道、搬离相关物品以减少损失。后又安排管家每天进行开窗通风放味，已经尽到了物业管理公司属尽职守的职责。4．根据中华人民共和国建设部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条相关规定，在正常使用情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为给排水管道为两年。倪某所购的房屋是于2016年12月底交房，涉案房屋分别于2017年4月18日、2017年5月27日发生两次管道堵塞漏水事件，在法律规定的给排水管道两年的保修期限之内，应当由房屋开发建设单位承担维修及损失赔偿责任。XX公司为涉案小区的物业服务企业，案发时该设施还未移交给XX公司，故XX公司对仍处于保修期内的管道堵塞漏水事件不承担法律责任。综上，一审判决所依无据，请二审法院查明事实，判如所请，维护XX公司的合法权益。

倪某辩称，XX公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1.XX公司和倪某之间存在物业合同关系，XX公司应该承担合同义务，至于其他业主的行为应该由XX公司负责处理，本案是合同纠纷，并不是侵权纠纷，倪某有权选择主张权利的对象；2.倪某在房屋管理过程中已经尽到完全的合同义务，尽最大的可能保障各种设施的正常运行，而且都积极配合XX公司的行为，及时告知有关情况，因此，倪某没有过错，另外，本案不存在过错分担的问题，全部责任应该由XX公司承担；3.XX公司并没有做到及时检查维修。因此，XX公司具有严重过错，存在严重的违约行为；4.XX公司在新增加的上诉理由中称要求倪某向建设单位主张权利，从XX公司的这一观点可以看出，XX公司在本案的物业合同履行中存在明显的不尽责和违约行为；5.在本案处理过程中XX公司不是积极配合，而是一直拖延导致损失不断扩大，一审法院对倪某的租金损失只计算到鉴定之日，但是因为本案没有结束，自鉴定之日一直到今天倪某始终不敢对房屋原状进行变动，也无法入住房屋，导致的损失扩大完全是XX公司恶意造成的，XX公司的这种做法性质非常恶劣，应该承担相应责任。

倪某向一审法院起诉请求：1.判令XX公司赔偿倪某因下水主管道堵塞返水遭受的装修损失30519元，家具损失6680元，房屋租金（空置）损失23400元，以上两项损失共计60599元；2.诉讼费、评估费由XX公司承担。

一审法院认定事实：2014年11月28日，倪某于山东XX公司处购买案涉房屋。2016年12月13日，XX公司（甲方）与倪某（乙方）签订尚东花园物业服务手册，其中第一部分第二条约定：“甲方（XX公司）向乙方（倪某）提供下列物业管理服务：（七）房屋共用设备及其运行的维护和管理。共用设备是指共用给排水管道、落水管、电梯…”2016年12月底，案涉房屋交付。2017年3月，案涉房屋装修完毕。2017年4月18日，案涉房屋所在楼排水管道第一次返水，XX公司安排疏通马桶。2017年5月27日，案涉房屋所在楼排水管道第二次返水，XX公司安排维修工人疏通主管道，发现堵塞是由管道中废弃插座导致。返水造成案涉房屋家具损失和装修损失。XX公司分别于2017年4月18日、2017年5月27日签署两个工作任务联系处理单，显示处理结果为完成，但均未有倪某签字。案件审理过程中，倪某向一审法院提出鉴定申请，要求鉴定因下水道阻塞造成的家具损失金额及装修损失金额。济南XX公司经评估后出具两份评估报告书，载明案涉房屋在评估基准日时，家具损失为6680元，装修损失为30519元。另查明，XX公司购买的保险对案涉房屋返水造成的损失赔偿7200元，XX公司已向倪某支付7200元赔偿款。倪某向济南XX公司支付评估费4700元。再查明，2017年2月19日，倪某与陈XX签订房屋租赁协议，约定倪某租用陈XX房屋，月租金1800元，倪某向陈XX之妻李XX支付租金。

一审法院认为，倪某与XX公司签订的尚东花园住户手册合法有效，根据该手册，排水管道属于小区的共用设施，XX公司负有维修、养护、管理等责任。XX公司没有尽到谨慎注意和管理职责，案涉房屋发生下水道返水，导致发生财产损失。倪某要求XX公司赔偿倪某因下水主管道堵塞返水遭受的装修损失30519元，家具损失6680元，符合法律和合同约定，一审法院予以支持，但该数额应扣除XX公司已向倪某支付的7200元，故XX公司应向倪某支付家具损失及装修损失29999元。案涉房屋因返水导致不能居住，并于2018年3月7日现场查勘完毕后方可重新装修，倪某因此租房并支付房租符合常理，一审法院酌定XX公司向其赔偿10个月房租即18000元。倪某要求XX公司承担评估费理由正当，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、被告山东XX有限公司于判决生效之日起10日内支付原告倪某装修损失及家具损失29999元；二、被告山东XX有限公司于判决生效之日起10日内支付原告倪某租金损失18000元；三、被告山东XX有限公司于判决生效之日起10日内支付原告倪某鉴定费4700元；四、驳回原告倪某的其他诉讼请求。案件受理费人民币1550元，由被告山东XX有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另，一审中，XX公司提交了涉案房屋所在尚东花园小区7号楼2单元502号、1502号、1802号、2202号、2302号、2902号的装修审批表、装修施工许可证，及XX公司对上述房屋的装修巡检表。

本院认为，本案系倪某与XX公司之间的物业服务合同纠纷。XX公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，XX公司对小区公共设施设备负有日常维护、养护、管理和运行服务的义务，其中包括对小区下水管道定期清理疏通。本案XX公司提供的证据，虽不足以证明其全部履行了对公共排水管道进行检查、维护的合同义务，但可以证实XX公司实施了对小区业主装修的管理，从而预防个别业主不当使用，造成公共排水管道堵塞的行为，且经维修疏通，发现主管道堵塞是由管道中废弃插座导致。据此，倪某因返水所受装修及家具损失，并非仅因XX公司违约而致，一审判令XX公司承担全部装修及家具损失不当，本院酌定XX公司承担33200元，扣除已经支付的7200元，XX公司还应支付倪某26000元。倪某主张房屋租金（空置）损失，并非返水导致的直接损失，一审法院此项判决不当，本院予以纠正。《诉讼费用交纳办法》第十二条规定，“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”倪某申请的评估系倪某为主张权利而发生的费用，应由倪某自己负担。