律师观点
我国担保法第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”；物权法第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”是法律上关于禁止流押的规定。
双方当事人基于同一笔款项先后签订房屋买卖合同和借款协议，并约定如借款到期，偿还借款，则不再履行房屋买卖合同；若借款到期，不能偿还借款，则履行买卖合同。不同于流押条款的约定，债务人到期不能偿还借款的，债权人只能请求债务人履行合同，而非直接取得房屋所有权；而债务人认为履行合同不公平的，也可在法定除斥期间，以“显失公平”为由申请撤销合同。因此，上述约定并不违反法律上“禁止流押”的规定。
案情介绍
一、2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订14份《商品房买卖合同》，以4600元/㎡向嘉和泰公司购买百桐园小区十号楼14套商铺。2.办理了14份《商品房买卖合同》的销售备案登记手续。
二、2007年1月26日，朱俊芳与嘉和泰公司签订了一份《借款协议》，约定：嘉和泰公司自愿将上述14套商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为与朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票，如嘉和泰公司偿还借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回，如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。朱俊芳向嘉和泰公司发放了1100万元借款，嘉和泰公司出具了收据。
三、2007年4月26日，嘉和泰公司未偿还借款。朱俊芳诉至山西省太原市小店区人民法院，请求判令嘉和泰公司履行商品房买卖合同。
法院判决
2007年9月3日，小店区人民法院经审理作出判决：嘉和泰公司应当履行商品房买卖合同。
嘉和泰公司向太原中院上诉。2008年5月4日，太原中院作出判决：驳回上诉，维持原判。
嘉和泰公司向山西省检察院提出申诉，由检察院抗诉。2011年2月17日，山西高院再审判决：撤销二审判决，驳回原告朱俊芳的诉讼请求。
朱俊芳不服，申请再审。2012年12月8日，最高人民法院作出判决：撤销山西高院再审判决，维持原二审判决。
本案主要争议焦点在于：
1.双方成立民间借贷法律关系还是商品房买卖合同关系？
2.《借款协议》中“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项”的约定是否违反“禁止流押”的法律规定？
最高院观点
1.《商品房买卖合同》和《借款协议》均依法成立生效，应当认定为双方就同一笔款项先后成立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。
2.协议不违反“禁止流押”的法律规定。
理由（1）《借款协议》上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，则房屋所有权转移为朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未偿还借款时，朱俊芳并不能直接按上述约定取得房屋所有权，而是要通过履行涉案的十四份《商品房买卖合同》实现。
（2）《商品房买卖合同》与《借款协议》均为双方真实意思表示。嘉和泰公司可选择偿还借款或是履行房屋买卖合同。如果嘉和泰公司认为履行十四份《商品房买卖合同》对其不公平，可以依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项，以显失公平为由，请求人民法院撤销涉案的十四份《商品房买卖合同》。但嘉和泰公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。
（3）在后签订的《借款协议》可以看作是为十四份《商品房买卖合同》附设了解除条件，即借款到期，嘉和泰公司还清借款，案涉《商品房买卖合同》不再履行，借款到期，嘉和泰公司不能偿还借款，则履行案涉《商品房买卖合同》。并不违反法律“禁止流押”的规定。
前事不忘后事之师：
1.即使债务人与债权人就同一笔款项签订买卖合同和借款合同两个合同，不能偿还借款时，债权人也不能直接取得物之所有权，但可以请求债务人履行买卖合同。
根据合同法第八条，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。买卖合同与借款合同均依法成立的情况下，债权人可要求债务人履行约定。即届时偿还借款，解除买卖合同；不能偿还借款，履行买卖合同。
2.就债务人与债权人签订的买卖合同而言，当出现重大误解、显示公平、欺诈、胁迫、趁人之危等情形时，债务人可在法律规定的除斥期间内行使撤销权。
根据合同法第五十四条，受损害的一方当事人有权申请人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。
相关法律
《中华人民共和国担保法》
第四十条
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条
《中华人民共和国合同法》
第八条、第五十四条
最高人民法院：《朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案民事判决书》[（2011）民提字第344号]（选自《最高人民法院公报（2014年卷）》）
