律师观点分析
当事人信息
原告:吴某。
委托诉讼代理人：王刚，宁夏浩晟律师事务所律师。
被告：赫某。
审理经过
原告吴某与被告赫某合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托诉讼代理人王刚，被告赫某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《农村院落转让合同》无效;2.判令被告向原告返还转让款165000元,支付违约金49500,合计214500元,并自2016年10月31日起按年利率6%支付利息至实际清偿之日;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年10月14日,原、被告双方签订《农村院落转让合同》,约定被告将位于金凤区良田镇XX一队的自建房以165000元的价格出售给原告,并注明被告需保证该院落合法、权属清楚,同时约定了违约方需承担价款30%的违约金,合同签订后，原告将全部款项于2016年10月31日转入被告账户,但被告始终未将该房屋交付原告使用。2017年5月5日，银川市金凤区良田镇人民政府与银川市国土资源局联合向原告下发了《责令限期拆除通知》,告知该房屋被告未取得建造的合法手续为违章建筑限期责令拆除,同年5月该房屋被依法强制拆除,原告认为双方签订的转让合同应属无效,被告应当退还全部款项,经多次催促未果，原告诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
被告辩称，双方所签《农村院落转让合同》系双方真实意思，原告对案涉房屋情况知悉。2016年10月14日，原被告签订《农村院落转让合同》。原告向被告支付165000元，被告向原告交付房屋。案涉房屋位于良田镇园林村，房屋没有产权。原告是良田镇园林村人，知道园林村所有的房屋都没有产权。原告受让取得原告房屋目的也是为了政府征收时多赚钱。被告建房时取得了园林村村委会的同意。但是最后被银川市国土局要求拆除，超出了被告的预见。被告也不想要房屋被拆除。第二、原告诉请已经违反了诚实信用原则，原告对良田镇园林村的房屋情况如悉。原告受让被告房屋目的也是为了政府征收，也知道房屋可能被政府拆除的风险。双方合同当中也明确表示：如果政府征收，全部征收款归原告所有。有收益自然应当承担风险。被告认为原告不能在房屋不能被政府征收时就让原告承担全部责任。被告诉请违反了诚实信用的原则。第三、原告诉请前后矛盾，合同无效的，违约金条款也不能适用。原告主张合同无效。合同无效的，自然无效，自然也不适用违约条款。原告主张违约金及利息没有任何依据。综上，被告认为，本案双方签订《农村院落转让合同》合法有效，原告吴某对涉案房屋情况知悉，出现房屋被拆的情形应当由其承担损失。请求法院驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。经审查，原告提交的《农村院落转让协议》、银行卡交易明细清单、《责令限期拆除通知书》、照片真实且与本案相关，本院予以确认。被告未向法庭出示证据。
案情分析
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月14日，原告（受让方、乙方）与被告（出让方、甲方）签订《农村院落转让合同》，约定甲方自愿将其自己坐落于金凤区良田镇XX一队东邻路、西邻拜亮亮、东邻拜亮亮、南邻拜亮亮，协商议定上述院落总价款为165000元；除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，如甲乙双方任何一方违约，则赔付另一方院落总价30%的违约金；甲方保证该院落合法、权属清楚，并已经取得全部共有人一致同意。合同生效后，如遇政府征地拆迁，院落的拆迁利益全部归乙方所有。合同签订后，原告向被告支付165000元。2017年5月5日，银川市国土资源局金凤分局协同银川市金凤区良田镇人民政府向原告下发《责令限期拆除通知》，载明其在金凤区良田镇园林村一队违章建筑的行为，违反了土地管理法等相关法律规定，责令其在接到通知书之日起三日内自行拆除地上建筑物、附着物及其他设施，整改治理并恢复土地原状。后涉案房屋被拆除。现因双方针对院落转让款事宜协商未果，原告诉至本院。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。《宁夏回族自治区土地管理条例》第三十八条规定：“建设占用土地,应当依法申请使用土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地区范围内的土地。能源、交通、水利、矿山、军事设施建设项目确实无法在城市和村庄、集镇建设用地区范围内安排,项目选址无法避开农用地的,可以在城市和村庄、集镇建设用地区范围外单独选址。建设占用土地,应当符合城市规划和村庄、集镇规划;涉及农用地转为建设用地的,应当符合土地利用总体规划,并依法办理农用地转用审批手续;占用农民集体所有的土地的,除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外,还应当依法办理土地征用、使用审批手续”。本案中,被告未经依法批准擅自占用土地建设房屋,且经相关政府部门及土地部门下达通知并予以强制拆除，原、被告于2016年10月14日签订的《农村院落转让协议》违反法律的禁止性规定,属无效合同,自始无法律约束力，故对原告要求确认房屋转让协议无效的诉讼请求,本院予以支持。合同无效后,因合同取得的财产,应当予以返还。原告主张被告返还购房款165000元,本院予以支持。关于损失，依照相关法律规定，合同无效后，有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告明知涉案房屋系违章建筑而出售给原告,原告亦未尽到审查义务，双方均有过错，各自承担相应责任，对原告主张的违约金及利息本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《宁夏回族自治区土地管理条例》第三十八条规定,判决如下:
裁判结果
一、原告吴某与被告赫某签订的《农村院落转让合同》无效；
二、被告赫某于本判决生效之日起十日内退换原告吴某购房款165000元；
三、驳回原告吴某的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2259元，由被告赫某负担。