【案情】 2000 年1月1日，某电机厂将其一处楼房的一楼房屋(建筑面积604平方米)租赁给工商银行某支行，租期6年。合同未约定是否可以转租。2000年6月12日，银行将上述房屋中的一部分(使用面积118平方米)转租给红心公司作为经营场所，租期5年。红心公司随后经工商注册成立，在租赁合同到期后，仍继续使用该房屋至今。2005年12月27日，电机厂将上述房屋计建筑面积256.18平方米出售给李某，并办理了产权过户手续。红心公司遂起诉电机厂及李某，请求确认购房合同无效，并要求行使优先购买权。

法院经审理认为，电机厂虽未明示同意银行转租，但在红心公司办理工商注册登记时，为其提供加盖公章的房产证复印件，可认定其同意转租。红心公司在与银行的租赁合同到期后，仍继续使用该房屋，双方形成不定期租赁合同。电机厂出售房屋给李某时，红心公司仍为次承租人。法律规定出租人出卖租赁房屋，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该制度的功能主要在于保护房屋实际使用人的利益，次承租人是房屋的实际使用人，故应当享有优先购买权。电机厂未履行前述告知义务，侵犯了红心公司的优先购买权，因此其房屋买卖合同无效。但鉴于法律未规定优先购买权人享有按出卖人与买受人约定的价格直接承受买卖争议房屋的权利，故驳回红心公司按同等条件购买房屋的请求。

【律师解析】优先购买权赋予房屋的实际使用人优于第三人的权利，其主要功能在于保护实际使用人的利益。次承租人也是承租人，是房屋的实际使用人，因此同样享有优先购买权。出租人在不通知次承租人的情况下出售房屋，侵害了次承租人的权利，次承租人可以请求法院确认出租人与第三人的合同无效，但是不能直接按照出租人与第三人确定的交易条件买受房屋。