同创案例九、因新政策导致买方无法办理贷款是否承担违约责任？

       案情回顾：

       张某欲出售密云区十里堡镇楼房一套。2016年10月份，王某通过朋友介绍与张某联系，询问出售房屋的情况。两人协商后，于10月25日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，房屋总价款435万元，除了定金20万元以及首付款95万元，剩余价款通过申请银行贷款还清。合同签订后，王某交付定金及首付款。

       2017年3月14日，张某与王某办理房屋面签手续，约定王某一周后向银行申请贷款。3月17日北京市新的住房贷款政策出台，北京市居民购买二套房的首付比例不低于50%。

3月21日王某申请银行贷款320万元，但以王某购买此处房屋属于二套房，首付比例不得低于50%未获批准。

       王某未能凑齐50%的首付款，于是与张某协商，双方能否解除合同，张某退还定金以及首付款，张某不同意，认为王某构成违约，应当依照合同约定向其支付20%的违约金。王某认为因为新政策的出台导致自己无法办理贷款，自己不应该承担违约责任。

       两人争执未果，于是王某找到同创刘律师，希望能通过法律手段要求张某返还定金以及首付款。

       律师取证：

       刘律师首先审查房屋买卖合同，根据合同约定，只有因一方当事人自身原因导致合同无法继续履行的，才需承担违约责任，违约方支付房屋成交价20%的违约金。而王某是因为国家新政策导致合同无法继续履行，不属于合同约定的一方违约情形。经过与王某的多次沟通，刘律师决定先与张某协商解除合同事宜。当天张某依旧坚持王某必须向其支付一定的违约金，双方就此未达成一致，于是刘律师决定向北京市密云区人民法院提起诉讼。在准备起诉状的过程中却收到密云区法院的出庭通知书，才得知张某已经将王某诉至法院，要求解除合同、王某依照合同约定支付87万元的违约金。

       刘律师着手准备证据材料，向密云区法院提起反诉，并将房屋买卖合同以及北京市新的住房贷款政策文件向法院提交，证明该合同无法继续履行是因为不可归责于双方的事由，即新贷款政策的出台，王某不应向张某承担违约责任，同时张某应当向王某返还首付款及定金。

       密云区法院受理后决定合并审理该案件。

       律师评析：

       根据最高人民法院解释，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。但是因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

       若贷款未办理成功的原因在于买方，比如说因买方的个人信用问题导致贷款无法办理，这时买方就存在过错，需要承担违约责任;若因为国家政策的变化导致贷款无法办理，买方此时没有过错，无需承担违约责任。　　

        法院判决：

        北京市密云区人民法院经审理，认可了刘律师的意见，作出以下判决：

　　1.解除王某与张某2016年10月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，王某与张某于判决生效之日起十日内，共同办理网签注销手续；

　　2.张某返还王某购房定金及首付款共计115万元，不予支持张某要求王某支付87万元违约金的请求；

　　3.本案诉讼费由王某和张某共同承担；