同创案例十一、出卖人将已售房屋抵押给第三人，买受人该如何维权？

案情回顾：

        2017年9月13日，张某与徐女士签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定：张某将自己一处位于海淀区上地街道的二手房出售给徐女士，面积102平方米，房屋总价款896万元。合同签订后，徐女士向张某支付定金50万元，同时签订补充协议，约定徐女士9月30日之前向张某再支付210万元首付款，剩余房款通过银行按揭贷款支付；张某承诺2017年12月1日之前履行房屋过户的手续。

       2017年11月13日，因房价上涨，张某不想继续履行与徐女士的买卖合同，于是与某小额贷款公司签订《抵押贷款合同》，合同约定，本公司同意2017年11月13日至2018年11月12日向张某发放贷款，张某以其已经出售给徐女士的房产为上述贷款本金及利息提供担保，且办理了抵押登记手续。

       2017年12月5日，徐女士要求与张某共同办理房屋过户手续，张某不予理睬，经徐女士多次电话联系张某，才得知张某已将该房屋抵押给某小贷公司，无法办理过户手续。

       徐女士找到同创所王律师咨询，寻求法律帮助。

律师取证：

       王律师经过与徐女士的三次沟通后，接受了徐女士的委托，代理此案件。王律师首先向张某发出律师函，催告张某办理房屋过户手续，若10天内不予办理，徐女士将通过法律程序维护权益。张某收到律师函后，向徐女士表示因未还清小贷公司贷款，目前无法解除该房屋的抵押手续。

       王律师遂着手准备起诉相关材料。

       因张某将已出售给徐女士的房屋又抵押给某小贷公司，并办理抵押登记，由于未清偿债务致使抵押权未消除，所以要求张某过户房屋至徐女士名下，存在事实和法律上的障碍。王律师便联系到该小贷公司负责人，是否同意徐女士代张某清偿债务以消灭抵押权。该负责人不同意徐女士代为清偿。

       事后王律师从该小贷公司其他工作人员处得知，该负责人是张某的堂兄，张某经常通过其堂兄从该小贷公司贷款，但是由于没有确切的证据证明张某与该小贷公司存在恶意串通的事实，若以此主张该抵押行为无效同样缺乏事实和法律依据。

       所以徐女士无法要求张某继续履行合同，主张该房屋所有权，只能基于合同目的无法实现要求张某赔偿。于是王律师将张某诉至北京市海淀区人民法院起诉，要求解除合同，张某返还已付定金、购房款，并赔偿徐女士2017年9月13日至法院判决作出之日的房屋差价损失。

律师评析：

       房屋买卖合同成立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，有以下三种情况：

       第一，若在办理过户手续之前解除抵押，未影响到买受人实际权利的，无需承担责任；

       第二，因已售房屋存在抵押导致合同目的无法实现的，若有证据证明出卖人与第三人在设立抵押时有恶意串通的事实，此时买受人可以根据合同法规定要求确认该抵押行为无效，要求继续办理房屋过户手续；或者若抵押权人同意买受人代出卖人清偿债务、消灭抵押权的情况下，买受人也可以要求继续履行合同、办理过户手续。

       第三，若是不存在第二种的情形，买受人只能以合同目的无法实现为由，要求解除合同，出卖人返还已付购房款、并赔偿包括房屋差价损失在内的损失。

法院判决：

       2018年6月3日，北京市海淀区人民法院经审理，并且通过专业的机构评估确定了房屋升值的差价损失，支持了王律师的代理意见，作出以下判决：

       1. 解除张某和徐女士于2017年9月13日签订的《存量房屋转让合同》及补充协议，张某返还定金50万元、已付购房款210万元。

       2. 张某赔偿徐女士2017年9月13日至2018年6月3日的房屋差价损失87万元。

       3. 本案诉讼费由张某承担。

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