同创案例十四、经济适用房能否买卖？

案情回顾：

       2014年初，周某欲购置一套二手房屋，经过查询相关信息，周某决定购买价格相对较低的二手经济适用房。3月18日，通过某二手房买卖网站，周某联系到出卖人刘某，二人洽谈后，签订了《经济适用房买卖合同》。

       合同约定，刘某将昌平区回龙观一处二手房出售给周某，该房屋属于经济适用房，价款325万元，因尚未住满五年，目前无法上市交易，周某承诺三年后该房屋达到可上市交易的条件后，办理房屋过户手续。合同签订后，周某交付定金40万元，刘某依约向周某交付房屋。此后，该房屋一直由周某及其家人管理使用。

       2017年5月份，该房屋达到上市交易条件，可以办理转让过户手续，周某多次向刘某提出过户要求，但是刘某以各种理由拖延，并且提出因房价上涨，周某必须增加房屋价款100万元刘某才会继续履行合同。周某不同意，双方争执未果，于是刘某以双方签订的买卖合同违反法律禁止性规定，应当认定无效为由将周某诉至北京市昌平区人民法院，要求判决该合同无效，且周某及其家人应返还房屋。

       无奈之下周某找到北京市同创律师事务所王律师，委托王律师代理此案件。

律师答辩：

       王律师对合同进行仔细审查，并且查阅了当时的北京市经济适用房相关政策，针对刘某的诉求进行答辩：

       第一，北京市对尚未住满5年的经济适用房交易进行一定的限制，但是该规定属于管理性规定，不属于认定合同无效的效力性强制性规定，所以该房屋买卖合同在不具备合同无效的法定事由的情况下应当有效；

       第二，该房屋需要三年后才达到可以上市交易的条件，合同签订时双方对此均知情，所以合同中对此作出明确的约定，待房屋取得相关证件后刘某协助周某办理房屋过户手续。现房屋已经达到了合同约定的可以过户的条件，刘某应当按照合同约定协助周某办理过户。

       刘某因房价上涨，不想继续履行合同，其主张缺乏法律依据与事实依据，不应当予以支持。

律师评析：

       二手经济适用房是否能出售一般分两种情况：

       一是住满5年的二手经济适用房，允许出售方可依照市场价格出售，但需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价出售经济适用房买卖政策后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。

       二是未住满5年的二手经济适用房，政策规定不允许按市场价格出售，只能以不高于购买时的单价出售，且只能经政府相关部门允许后出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。出售方以原价出售给有购买资格的人后，仍符合经济适用房购房条件的，还可以再次购买经济适用房 。

       关于买卖二手经济适用房的合同效力，不违反合同法效力性强制性规定的情况下均属有效。

法院判决：

      北京市昌平区人民法院经审理驳回了刘某的诉讼请求，作出以下判决：

      1.刘某与周某2014年3月18日签订的《存量房屋买卖合同》有效，刘某自本判决生效之日起7个工作日内配合周某办理过户手续；

       2.本案诉讼费用由刘某承担。

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