同创案例十五、侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同是否有效？

案情回顾：

       2015年3月25日，丁某与李某签订房屋租赁合同，李某将朝阳区呼家楼街道的一套二手房出租给丁某居住使用，租赁期限自2015年4月1日起至2017年3月31日止，并约定若李某在租赁期间出售该房屋，应提前30日通知丁某。

9月17日，因房价上涨，李某在未通知承租人丁某的情况下与宋某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定价款750万元。随后李某协助宋某办理了房屋过户手续，但尚未交付房屋，李某表示，近期有家人来北京暂住一段时间，请求宋某宽限几天，宋某表示同意。

李某找到丁某，打算与丁某协商解除租赁合同，丁某这才得知李某已将该房屋出售，于是丁某以侵犯自己的优先购买权为由将李某和宋某共同诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认该合同无效。

宋某接到法院出庭通知后联系到我们，寻求法律帮助。

律师意见：

       王律师对案情进行梳理，李某出售房屋发生在丁某承租期间，且未提前通知丁某，侵犯了其作为承租人的优先购买权，李某存在过错，应当向丁某承担赔偿责任，但丁某无权以此为由主张李某与宋某的房屋买卖合同无效。首先，李某和宋某并无合同法规定第五十二条规定中合同无效的法定事由；其次，两人不存在恶意串通的事实，宋某对房屋租赁情况并不知情，主观没有过错，无需承担责任。现该房屋已办理过户，李某应当按照合同约定按时交房。

律师评析：

       根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人对租赁房屋享有优先购买权。出租人出卖租赁房屋侵害承租人优先购买权的，应当向承租人承担赔偿责任，出租人以此为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

法院判决：

       北京市朝阳区人民法院经审理认为，即使李某和宋某签订的房屋买卖合同侵犯了丁某的优先购买权，也不能以此为由认定房屋买卖合同无效，最终驳回了丁某的诉讼请求。

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