同创案例十六、购买拆迁安置房买卖合同是否有效？

案情回顾：

       2015年8月，张某和某房产开发公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定该公司补偿给张某安置房一套，该安置房位于昌平区天通苑，面积95平方米。

       张某与妻子协商后，于9月10日与王某签订《房屋买卖合同》。合同约定，张某将该套安置房出售给王某，房屋价款237万元，张某取得产权证后10个工作日内协助王某办理过户手续。

       合同签订后，王某向张某支付定金30万元；9月15日王某向张某另支付100万元首付款，并约定剩余款项在过户当日还清。

       2016年7月份，张某取得房屋产权证，王某得知后催促张某10天内协助办理房屋过户手续。但因房价上涨，张某迟迟不予办理。王某担心张某又将房屋转卖给他人，于是找到北京市同创律师事务所王律师寻求法律帮助。

律师意见：

       王律师审查合同后，认为张某没有按照合同约定办理房屋过户手续，构成违约，于是在接受王某的委托后，将张某诉至北京市昌平区人民法院，并向法院提交房屋买卖合同等证据材料作证。

       但张某收到法院出庭通知后，向法院提起反诉，要求确认该房屋买卖合同无效。张某认为安置房在未取得房屋产权证之前不允许转让，据此签订的房屋买卖合同应当认定无效。

       昌平区法院受理后将本诉、反诉合并审理；

       王律师针对张某的诉求提出自己的答辩意见，认为张某的诉求缺乏法律依据，应当驳回，同时又向法院提交北京市安置房相关买卖政策材料佐证：

       第一，该安置房是因动拆迁而配置的房屋，法律对此类房屋买卖并未作出限制性规定，根据民法的意思自治原则，在法律未作出禁止性或限制性规定的情况下，当事人达成合意买卖安置房屋是符合规定的；

       第二，合同是否有效要根据合同法规定的无效以及可撤销事由认定，与物权变动没有必然联系。即使法律对于安置房买卖作出限制性规定，在不违反合同法第52条合同无效的情况下，也不影响其买卖合同的效力。

律师结论：

      根据相关政策，拆迁安置房屋一般分为两类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价位房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的5年内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁购买的中低价位房。该类安置房和一般商品房买卖流程基本相同，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

       被拆迁人买卖将来可能取得所有权的拆迁安置房屋，法院不得以出卖人未取得所有权为由认定合同无效。出卖人在合同履行期限内仍未取得所有权致使合同无法履行的，应承担违约责任；在合同履行期取得所有权的应当继续履行合同。

法院判决：

       北京市昌平区人民法院经审理，支持了王律师的代理意见，作出以下判决：

       1.张某和王某2015年9月10日签订的《房屋买卖合同》有效，张某自本判决生效之日起7个工作日内协助王某办理房屋过户手续；

       2.本案诉讼费用由张某承担。

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