同创案例十七、出卖人逾期交房如何赔偿？

案情回顾：

       2015年6月份，刘某与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某将其位于海淀区清华园街道一套二手房出售给张某，房屋价款472万元，装饰装修及配套设施等作价92万元。合同签订后，张某向刘某支付50万元定金。

       8月28日，刘某协助张某办理产权登记手续，张某支付剩余全部房款，二人签订补充协议，约定10天内刘某将该房屋腾出，向张某交付房屋。9月10日，张某找刘某询问腾房事宜，刘某却以各种理由拖延，迟迟未交付房屋。

       9月27日，张某与刘某因腾房事宜发生争执未果，张某便找到北京市同创律师事务所王律师要求对刘某提起诉讼。

律师意见：

       王律师了解到，刘某没有不履行合同的法定事由和约定事由，刘某应当依照张某和刘某签订的房屋买卖合同继续履行交付房屋的义务；王律师向刘某发出律师函，催告刘某7天内交房，同时保存好这一证据。

       到期后刘某一直未答复，于是王律师将刘某诉至北京市海淀区人民法院，同时向法院提交二人签订的房屋买卖合同、补充协议以及律师函，证明对方违约且张某已经履行催告义务，而刘某拒不履行，故将刘某诉至法院要求刘某继续履行合同义务，向张某交付房屋并承担逾期交房自2015年9月7日至刘某实际交房之日每日购房款1%标准的违约金。开庭时，刘某未出庭。

同创律师研究结论：

       依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

       在逾期交房的情况下，买受人可以要求出卖人支付违约金或者赔偿损失，双方可以约定违约金的数额。如果出卖人在买受人催告后的合理期限内仍未交房的，买受人可以解除合同，并要求出卖人承担违约责任，赔偿买受人的损失或者通过法律途径要求出卖人继续履行合同义务，向买受人交房且承担逾期交房的违约金。

法院判决：

       2016年12月4日，北京市海淀区人民法院经审理，认定刘某构成违约，在刘某无正当理由拒不出庭的情况下，作出缺席判决：

       1.刘某自本判决生效之日起10个工作日内协助张某办理房屋过户手续；

       2.刘某向张某支付自2015年9月7日至2015年12月14日的违约金，每日按购房款0.25%标准计算，共计1156400元；

        3.本案诉讼费由张某承担。

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