同创案例十八、买方逾期付款如何承担违约责任？

案情回顾：

       2017年3月份，王某欲出售一套位于大兴区兴丰街道的闲置二手房，通过熟人介绍，王某与刘某洽谈后，于3月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋总价款578万元。合同签订后，刘某交付定金80万元。

       4月1日，王某确认收到刘某另行交付的178万元首付款并出具收条。当天王某向刘某交付该房屋。二人书面约定，王某承诺2017年10月1日之前完成房屋过户，刘某在无需办理贷款的情况下待房屋过户后一次性支付剩余房款320万元。

       9月24日，王某协助刘某办理房屋过户手续，但是刘某仅向王某支付120万元购房款，剩余200万元一直未支付。王某多次向刘某要求支付剩余购房款，刘某均未理睬。王某无奈之下找到同创律师事务所王律师，寻求法律帮助。

律师意见：

        王律师首先与刘某联系，二人电话沟通后，刘某表示因公司投资失败，暂时无法支付200万的购房款。10月27日，王律师代表王某与刘某洽谈，未果。

        王某准备将刘某诉至北京市大兴区人民法院。因房价上涨，王某表示是否可以解除合同，要求刘某返还房屋。王律师对此进行法律分析，刘某虽逾期付款，但是合同仍可以继续履行，无法行使法定解除权，合同中亦未对合同解除作出约定，现房屋已过户至刘某名下，解除合同于法无据，也没有相应的事实佐证，所以只能要求刘某依约支付剩余房款200万元，并支付自2017年10月1日至刘某实际付款之日的购房款0.5%标准的逾期付款违约金。

同创律师研究结论：

       买方逾期付款属于违约行为。出卖人可以要求买受人支付逾期违约金，如果达到合同约定的解除合同的条件或者经催告买受人不履行合同义务导致合同无法继续履行的，出卖人可以要求解除合同并主张违约赔偿；

       关于逾期付款违约金的计算方法，合同中有约定的原则上按照合同约定处理，合同中没有约定的，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

法院判决：

        2018年5月3日，北京市大兴区人民法院经审理作出判决：

       1. 刘某自本判决作出之日起10个工作日内支付剩余房款200万元，以及自2017年10月1日至2018年5月3日的购房款1‰标准的逾期付款违约金共计1225360元；

        2. 本案诉讼费由刘某承担。

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