同创案例二十、双方没有借名买房协议，借名买房关系如何认定？

案情回顾：

      李某和闫某是夫妻关系，婚后承租了李某单位的公房。2014年，李某承租的上述公房被拆，拆迁安置的一套房屋位于昌平区天通苑，李某有权购买，但是李某年龄过大，无法办理银行贷款。于是夫妻二人商议以儿子小李的名义购买该套房屋并办理贷款。

      2015年5月4日，北京某房地产公司与小李签订《北京市昌平区拆迁就地安置协议》，协议载明，买受人为小李，由李某实际承租使用。后小李以自己名义办理银行贷款，但是房屋首付款以及房贷均由其父母实际支付。

       2017年10月，小李与父母商议想用该房屋用作婚房，李某不同意，于是小李将其父母诉至北京市昌平区人民法院，要求确定该房屋归其所有。闫某遂找到北京市同创律师事务所王律师寻求法律帮助。

律师取证及意见：

       王律师了解后，要求李某和闫某提供借名买房协议以及首付款、房款交付的凭证以证明夫妻二人属于借名买房且对该房屋存在实际出资关系。闫某提供了相应的缴费证明，却无借名买房的书面协议，但当时与小李订立买卖合同的该房地产公司负责人对借名买房的事实知情。

       王律师积极准备应诉材料。庭审中，王律师向法院提交李某和闫某对该房屋实际缴费的票据等证据，同时申请与小李签订该房屋买卖合同的负责人出庭作证，证明李某与其儿子小李确实存在借名买房的口头约定。

       在双方没有借名买房协议的情况下，王律师结合其他证据证人证言推定借名买房事实的存在，形成以下答辩意见：

       首先，该房屋是李某原单位公房拆迁后的安置房，理应由李某购买，但李某仅因年龄过大无法办理银行贷款，才与闫某商议用儿子小李的名义购买，二人借名买房并未违反法律法规以及相关政策；

       其次，李某与闫某对购买该房屋存在实际出资关系，房屋首付款、房屋贷款、物业费以及水电费全部由二人交付；

       最后，该房屋自购买后一直由李某和闫某实际占有使用，小李除了春节期间回父母家里，对该房屋从未实际使用过。

      所以根据法律规定以及上述证据、答辩意见，该房屋应当归李某和闫某所有。

同创律师研究结论：

       当事人约定一方以他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，在没有书面的借名买房协议的情况下，当事人一方仅提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，借名人无权主张确认房屋归其所有；但可以向房屋登记人另行主张出资债权。

       因不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据，当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。首先建议委托专业的律师起草借名买房协议，以证明借名买房的事实；其次要保存好全流程的证据原件，包括首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等，以证明借名人对房屋购买存在实际出资关系。

法院判决：

       北京市昌平区人民法院经审理，支持了王律师的代理意见，结合相关证据认定借名买房的事实成立，并作出以下判决：

       1.该房屋应当归李某和闫某所有；

       2.本案诉讼费由小李承担；

       一审结束后双方当事人均未上诉，该判决现已生效。

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