同创案例二十一、房屋质量不合格，买受人该如何救济？

案情回顾：

       2016年5月21日，王某和张某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某购买王某西城区西长安街街道的一套二手房，房屋总价款612万元；若一方存在违约行为，则违约方向另一方承担违约责任。

       9月16日，王某协助张某办理房屋过户手续，并实际交付房屋。张某一次性支付全部房款。

       10月5日，张某发现房屋客厅其中一面墙出现质量问题，墙体渗水严重，导致大面积墙体脱落，物业公司维修两次但未能彻底修复。于是张某找到王某协商，王某坚持认为房屋已经出售给张某，自己无需承担责任。

       张某找到北京市同创律师事务所王律师，寻求法律帮助。

律师意见：

       王律师了解案情后，找到该房屋所在小区物业负责人询问该房屋相关情况。该负责人表示，该房屋之前就存在墙体渗水的问题，一直未解决。而王某在订立房屋买卖合同时故意隐瞒房屋问题将其出售给张某，王某存在违约行为，应当向其追究违约责任。

       在准备好起诉书和房屋买卖合同等证据材料后，张某将王某诉至北京市西城区人民法院，因该房屋涨价较快，所以张某没有要求解除合同，而是要求王某承担维修义务，同时赔偿维修金12.7万元。

       庭审中，王律师提交了房屋买卖合同的证据材料，同时申请该房屋所在小区物业负责人作出证人出庭作证，以证明王某故意隐瞒该房屋存在质量问题，构成违约。

同创律师研究结论：

       因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人不论是请求实际修复还是解除合同(退房)，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。具体可以分三种情况：

       第一，如果该房屋的质量问题属于房屋本身固有的，即房屋主体结构存在问题，购房者以产权人的身份向开发商主张保修以及承担赔偿责任。

       第二，如果房屋问题属于出售者在装修、使用过程中产生的质量瑕疵，非房屋固有的，此这种情况下，出卖人应当承担相应的修复或者赔偿责任。

       第三，若本质上不是购买的房屋本身质量问题，而是由于外力第三方导致涉案房屋问题，则是一个侵权问题，谁破坏则由谁承担责任。 

       前两种情况中，若购房者在实地看房时已经发现该房屋存在质量问题，或出卖人在订立合同时已经明确告知存在质量问题，但买受人坚持购买的，对此出卖人也不再负任何责任。若出卖人故意隐瞒或欺诈买受人，需要承担相应责任。

法院判决：

       北京市西城区人民法院经审理，认定王某构成违约，并作出以下判决：

       1.王某自本判决生效之日起7个工作日内对该房屋履行维修义务，同时向张某支付维修金12.7万元；

       2.本案诉讼费由王某承担。