同创案例二十二、双方口头约定义务未履行完，出卖人去世怎么办？

案情回顾：

        2009年张某毕业后留在北京工作，经过多年努力拼搏，在工资和其他合法收入有了一定积蓄的基础上想在北京购买属于自己的楼房。2015年6月，张某的舅舅李某恰好要出售其位于海淀区清华园街道一套二手房，由于二人特殊关系，两人在未签订买卖合同的基础上口头约定，李某将此处房屋以450万的价格卖给张某，房款15年内付清即可，但是李某附加条件，由于是学区房，所以要等自己小儿子顺利入读小学后再办理过户手续。张某表示同意。随即张某向李某支付50万定金。

        2015年8月11日张某向李某支付50万元首付款，同时李某将房产证等原始购房手续原件以及房屋钥匙一并交给张某。之后张某一直居住该房屋至今。

        2017年7月29日，李某发生车祸去世。同年9月，李某小儿子顺利入学，李某便找舅妈刘某商量房屋过户事宜，但是因房价上涨刘某不再承认其丈夫李某将房屋出卖给张某，并声称李某只是将房子借给张某暂住。张某与刘某多次沟通未果后，找到北京市同创律师事务所王律师咨询，寻求帮助。

律师取证：

        王律师了解案情后，对该案件进行法律分析，因未签订房屋买卖合同，且出卖人去世，要证明双方存在房屋买卖的事实，必须有完整的证据链条，于是王律师要求张某提供房屋的所有相关文件，并整理出以下四点可以作为证明李某和张某存在房屋买卖关系的证据使用。

        第一，王律师调取了张某2015年6月至2017年9月对李某的银行转账记录，期间，张某共向李某转账5次，支付购房款共计270万元，剩余未支付房款为180万元；

        第二，李某临死之前收到张某于2017年6月15日支付的购房款时，曾向张某出具一张收条，内容为：李某收到张某购房款270万元，剩余房款180万元张某承诺5年内还清，结合第一点的银行转账记录可以证明张某支付的是购房款；

        第三，该房屋的房屋产权证书以及缴纳购房款的发票等原始购房手续的原件都由张某持有，且张某自2015年9月一直实际居住该房屋；

        第四，2017年1月8日，该房屋换电卡时，李某曾向居委会出具证明，明确表示该房屋已经出售给张某。

        综上，即使双方未签订买卖合同且多年内未办理过户，但根据本案事实与证据，可以认定张某与李某的购房事实的存在。

        另外，李某当时与张某约定待李某小儿子入学后再办理该房屋过户手续，现房屋过户条件已成就，张某有权利要求出卖人的继承人协助办理房屋过户手续。因李某去世，所以张某有权要求其妻子刘某以及其大儿子、小儿子作为继承人在继承范围内履行合同义务，协助其办理房屋过户手续；

        2017年11月18日，张某将刘某以及刘某大儿子、小儿子诉至北京市海淀区人民法院，要求刘某及其大儿子、小儿子协助张某将该房屋过户至张某名下。庭审中，王律师向法院提交了银行转账记录、李某出具的收条以及证明。

同创律师研究结论：

        依《合同法》规定，合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。即若买受人已支付购房款，出卖人接受且已履行交房义务，双方口头房屋买卖合同成立且生效，双方应当按照约定履行合同义务。但前提是必须要有完整的证据链条来证明房屋买卖事实的存在。此种情况下，若出卖人死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务。

法院判决：

        经过一年多的审理，2018年12月13日，北京市海淀区人民法院认定李某和张某成立房屋买卖合同关系。因李某去世，应由其妻子刘某以及刘某大儿子、小儿子继续履行合同义务，最终作出以下判决：

        1. 刘某以及刘某大儿子、小儿子自本判决作出之日起10个工作日内协助张某办理房屋的过户登记手续；

        2. 本案诉讼费由刘某承担。

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