同创案例二十三、买方购买没有产权证的房子如何救济？

案情回顾：

        2016年5月，李某刚进入一家北京的事业单位工作不久，欲借用同单位刘某的购房资格购买本单位福利房，二人商议后，达成书面协议，具体内容为：刘某先行购买本单位一套福利房，再以同等价格转卖给李某，李某向刘某支付5万元的使用费。

        2016年6月，刘某购买一套位于通州区新华街道的单位福利房。6月13日，刘某和李某签订《房屋买卖合同》，合同约定：该房屋价款340万元，首付款120万，剩余房款210万元待房屋过户时一次性支付。若一方违约，需支付给守约方30万元的违约金。合同签订后，李某向刘某支付120万首付款，等待房屋过户。

        2017年8月，单位通知刘某办理了该房屋的房产证，但刘某办理后却以各种理由拖延，不予办理房屋过户手续。在李某的催促下，刘某向李某提出要求，因房价上涨，若李某增加60万的购房款，就即刻协助其办理房屋过户手续。李某拒绝刘某后，便找到北京市同创律师事务所王律师，决定用法律手段维护自己权益。

律师代理意见：

        王律师审查李某与刘某的房屋买卖合同后，先确定了合同的有效性。根据合同约定，刘某有义务在该房屋办理产权证后的一个月内协助李某办理房屋过户手续，但是截止到2018年1月已经远远超过合同约定的过户时间，刘某依然未协助李某办理，刘某行为已经构成违约，李某有权利根据合同要求刘某继续履行合同义务，且承担违约责任。

        2018年1月25日，李某将刘某起诉至北京市通州区人民法院，要求刘某配合其办理过户，并且依照合同约定支付30万元违约金。庭审中，王律师提交了李某和刘某签订的房屋买卖合同、李某按照合同约定向刘某支付的5万元使用费以及120万元的首付款的银行转账记录等证据材料。

        庭审中，刘某主张当时该房屋没有产权证，根据《房地产管理法》，在房屋没有产权证书的情况下进行的房屋买卖是不合法的，房屋买卖合同也应当无效。

        王律师当庭对刘某及其代理律师的观点予以反驳，合同是否有效和物权能否发生变动不能一概而论，李某和刘某签订的房屋买卖合同没有违反合同法强制性规定，且出自双方真实意思表示，合同有效；最高人民法院将《合同法》中的合同有效不可违反的“强制性规定”进一步明确为“效力性强制性规定”，而刘某所讲的《房地产管理法》中未登记领取产权证书的房屋不允许转让的规定属于管理性规定，所以刘某所述的该规定并不影响该买卖合同的效力。

法律结论：

        房屋买卖合同要满足以下四个要件即为有效：

        1.不违反法律“效力性”强制性规定；

        2.不违反社会公序良俗；

        3.合同签订主体具备民事行为能力；

        4.合同是基于双方真实意思表示签订的。

        未依法登记领取权属证书的房屋不得进行转让，该规定只是管理性规定，不会影响合同的有效性。在合同有效期内房屋取得产权证的，买受人有权利要求出卖人办理房屋所有权转移登记。

法院判决：

        2018年8月5日，北京市通州区人民法院经审理，作出以下判决：

        1. 李某和刘某签订的《房屋买卖合同》有效，刘某自本判决作出之日起10个工作日内配合李某将该房屋过户至李某名下，同时向李某支付违约金30万元；

        2. 本案诉讼费由刘某承担。

        我们只会做精品！