同创案例二十四、房屋成交价格明显低于市场价格，买方如何救济？

案情回顾：

       李某自2013年开始因工作调整常期在外地上班，考虑到近几年北京房价上涨，决定将自己位于丰台区南顶路一套二手房出卖。

       2016年1月6日，李某找到北京市某房屋中介机构，其工作人员黄某负责接待，在沟通中李某多次向黄某确认房屋市价，黄某发现李某对北京房屋价格并不了解，于是压低房价，向李某表示该房屋市价在400万上下。后黄某联系到其表哥张某。1月12日，在黄某的介绍下，李某和张某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定李某将该套二手房出售给张某，房屋总价390万元；合同签订之日起三个月内李某协助张某办理房屋过户。合同签订后，张某交付定金20万元。

       2016年2月8日，在过春节期间李某与朋友相见并聊起出售房屋之事。李某朋友表示愿意出价600万买下该套房屋。李某在与其朋友沟通后，才得知自己的房屋本能够以600万的价格出售，但却在不了解北京房价以及中介的误导下的情况下以390万的价格出售给张某。

       于是李某多次与张某商议解除合同或者重新商定房屋价格，但均被张某拒绝。李某找到北京市同创律师事务所王律师寻求帮助。

律师取证：

       王律师了解后，认为黄某和张某虽有恶意串通的嫌疑，但无法提供确切证据证明，于是向李某提出另一救济途径，即以该房屋成交价格明显过低，显失公平为由请求法院撤销该买卖合同。于是王律师准备好证据材料后，李某将张某起诉至北京市丰台区人民法院，要求撤销李某和张某签订的买卖合同。

       诉讼中，法院组织调解但未成功。李某提出对该房屋在买卖合同签署时的市场价格进行鉴定。评估公司出具的《房地产估价报告》（以下简称评估报告）部分内容为：价值时点2016年1月6日的房地产价值平均单价为61330/平方米，总价为53988220元。

       庭审中，王律师提出，该房屋价值与合同的成交价格相差甚远，虽占市场价格的73.2%，超过70%，但综合考虑评估报告指出的涉案房屋交易需补缴土地出让金或土地收益的减值因素、涉案房屋平台的增值影响,该房屋签约买卖价格无论从差价数额还是从差价比例上均明显低于市场价格,足以认定《北京市存量房屋买卖合同》签订时存在显失公平情形。

律师评析：

       一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

       债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人即可以请求人民法院撤销债务人的行为。“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；

       撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

法院判决：

       北京市丰台区人民法院经审理，作出以下判决：

       1.撤销李某与张某于2016年1月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

       2.评估费12798元以及本案诉讼费由张某和李某各自承担一半。

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