同创案例二十五、买方购买传统意义上的“凶宅”，合同效力如何认定？

案情回顾：

       2014年 2 月，李某夫妇刚结婚，购买一套位于房山区拱辰街道的二手房，此后夫妇二人一直居住。2016年8月，李某妻子王某生下一子后，一直有产后抑郁的症状，但夫妻双方均未重视。11月5日，两人吵架，王某产后抑郁的症状加重，在丈夫李某上班期间服毒自杀。此后，李某晚上无法正常睡眠。两周后，李某及孩子搬离该房屋。

       2017年2月，李某找到某房屋中介机构，委托将该房屋出售，并未说明该房屋发生过自杀的情况。该中介机构对房屋产权情况已进行审查。

       2017年4月16日，在中介机构工作人员的陪同下，张某实地查看该房屋后表示很满意。同日，张某即支付定金5万元。

       2017年4月22日，李某和张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定总价款421万元，首付款121万元，其余款项通过银行贷款偿还；李某在合同签订之日起90天内协助张某办理房屋过户手续。若一方违约，违约方需向守约方支付购房款10%的违约金。

       2017年7月15日，双方办理完毕房屋过户手续。此后张某及其家人搬入该房屋居住。

       张某居住期间，通过邻居及物业的保安知悉，李某妻子曾在该房屋自杀。张某找到李某质问，李某不得已承认该房屋确实发生过自杀事件。张某要求解除合同，且李某返还购房款，李某不同意，认为合同已经履行完毕，虽然自己隐瞒了部分真实情况，但并不影响合同目的的实现。张某与李某协商未果，于是找到北京市同创律师事务所王殿明律师，寻求法律帮助。

律师取证：

       王律师了解案情后，迅速取证，通过与李某之前的邻居以及该小区物业的保安沟通，证实该房屋确实发生过自杀的人为因素致人非正常死亡事件，李某在其妻子自杀不久之后便搬离该房屋，该房屋属于传统意义上的“凶宅”。自杀事件对张某来说自然是选购房子时的重大事项，基于公序良俗原则，李某在与张某订立合同过程中负有告知义务，而李某却隐瞒了真相，致使张某违背真实意思与李某订立房屋买卖合同，主观上具有欺诈的故意，构成欺诈，负有全部过错，张某有权要求撤销该合同。

       2017年8月23日，张某将李某诉至北京市房山区人民法院，要求撤销李某和张某签订的房屋买卖合同，李某返还购房款首付款并承担契税63150元，支付自2017年4月22日起至实际支付之日的首付款利息损失（按照银行同期贷款利率计算），并支付购房款10%的违约金42.1万元。

       庭审中，王律师向法院提交房屋买卖合同、缴费证明以及利息损失计算数额等证据材料，并申请李某邻居、物业的保安出庭作证。

律师评析：

       “凶宅”的定义，目前占主流地位的说法是指在一定时间内曾发生过自杀或凶杀等人为因素，或因房屋失火、煤气中毒等意外事件致人非正常死亡的房屋。若人正常的生理死亡，即生老病死的房屋则不应该被片面的认定为“凶宅”。

       一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。基于公序良俗原则，房屋是否发生过非正常死亡事件属于与订立合同有关的重要事项，出卖人在订立合同过程中负有告知义务。若是出卖人隐瞒真相，致使买受人在购买房屋时违背真实意思表示，即认定出卖人构成欺诈。此时买受人有权请求法院依法撤销该房屋买卖合同，并返还购房款、契税等相关费用，赔偿利息损失。

法院判决：

       2019年1月19日，北京市房山区人民法院经审理，作出以下判决：

       1. 撤销李某和张某于2017年4月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

       2. 李某自本判决生效之日起七日内向张某退还首付款121万元及定金5万元；李某自本判决生效之日起七日内向张某支付违约金21万元；

       3. 驳回张某其他诉讼请求。

       4. 本案诉讼费由李某承担。

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