案情回顾：

2015年4月底，张某在八里庄街道有一套商住房想出售，通过某中介公司，联系到买家刘女士。刘女士实地查看房屋后，与张某协商后决定10天后签订房屋买卖合同。

5月12日，张某与刘女士签署了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。合同约定，购房款为650万元。合同签订后刘女士支付定金30万元。

6月24日，刘女士发信息给张某，称与其男友分手导致无力支付房款，无法继续购置该房屋，且根据北京市限购政策无法办理过户手续，愿将30万定金作为赔偿金支付给张某。

张某不同意，于是刘女士以房屋买卖合同以及补充协议违反了北京市限购政策、房屋无法办理过户手续为由向北京市朝阳区人民法院起诉，要求解除房屋买卖合同及补充协议，张某返还定金30万元。

张某来到同创律师事务所里委托王律师代理该案件。

律师答辩：

首先根据张某提供的与刘女士之间的短信记录表明，刘女士因与其未婚夫分手后无力支付房款，导致无法继续履行合同，而并非是刘女士主张的因限购政策导致房屋无法过户使得合同目的无法实现，故刘女士构成违约，应当对张某承担违约责任。

其次刘女士主张因限购政策导致该房屋无法过户，合同无法履行，王律师有以下两点答辩意见：

第一，经王律师审查张某与刘女士的房屋买卖合同、补充协议，其中约定房屋若无法过户到刘女士名下，可以过户至刘女士之外的第三人，故不存在因限购政策导致该房屋无法过户的可能性，合同可以顺利履行完毕；

第二，刘女士在买房之前对限购政策应当知情。根据张某的陈述，在与刘女士签订合同时，中介公司在场并履行了告知义务，告诉刘女士北京市目前的房屋限购政策，刘女士对此明知。

庭审中，王律师提交了房屋买卖合同及补充协议以及张某提供的与刘女士的短信记录，同时申请了某中介公司负责该业务的工作人员出庭作证。

律师评析：

房屋买卖合同订立后，由于国家或当地新的住房限购政策的出台和实施，致使买受人无法办理房屋过户登记手续的，通常会认定为因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，允许合同双方以新出台的住房限购政策为由解除合同，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人，买受人也无法要求出卖人承担违约责任或适用定金罚则。

而本案中限购政策是在刘女士与张某签订房屋买卖合同之前就已经实施，且刘女士对此知情，合同并针对此种情况约定可以将房屋过户至刘女士以外第三人，所以刘女士不能以限购政策、房屋无法过户为由主张解除合同以及要求张某返还定金。而刘女士未能及时依约支付房款，构成违约，无权要求返还定金。

法院判决

北京市朝阳区人民法院经审理，认可并支持了王律师的答辩意见，作出以下判决：

1.解除原告刘女士与被告张某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；

2.驳回原告刘女士的其他诉讼请求，定金30万元归张某所有；

 3.本案诉讼费由刘女士承担。